鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都南 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ｒ -27	京都市下京区		更地	（　）	ほぼ台形	南東22m府道、西3.7m、角地		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
b	２２Ｋ１Ｇ -114	京都市下京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北24m国道、中間画地		商業高度1種最高31m 高度利用地区 (100,600)
c	２２Ｋ１Ｊ -24	京都市下京区		建付地	（　）	長方形	西28m国道、中間画地		商業高度4種最高15m 歴史遺産美観 (100,600)
d	２２Ｋ１Ｌ -4	京都市下京区		更地	（　）	不整形	南50m国道、中間画地		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
e	２２Ｋ１Ａ -17	京都市下京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北27m府道、西6m、角地		商業高度4種最高15m 高度利用地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,486,726	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	1,550,288	100 [ 116.4]	1,331,863	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,330,000
b	(　 ) 1,162,456	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,183,380	100 [ 87.2]	1,357,087		1,360,000
c	(　 ) 1,439,470	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,449,546	100 [ 110.2]	1,315,377		1,320,000
d	(　 ) 1,105,181	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	1,173,819	100 [ 91.2]	1,287,082		1,290,000
e	(　 ) 1,593,567	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,535,895	100 [ 98.6]	1,557,703		1,560,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,330,000 円／㎡]

京都南 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	51,179,852	9,690,916	41,488,936	27,735,000	13,753,936	（　0.9533） 13,111,627	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	319,795,780 円　　　　（　 916,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都南 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	265.70	ＲＣ9	1,951.65
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高25m 沿道美観形成	100 ％	600 ％	600 ％	349 ㎡	14.1 m x 24.8 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼共同住宅（平均専有面積５０㎡）

⑦有効率　 76.6 ％
の理由

同種同等の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	255.92	24.5	62.79	4,600	288,834	8.0	2,310,672
							0.0	0
2～ 6	住宅	227.84	85.7	195.20	2,826	551,635	3.0	1,654,905
							2.0	1,103,270
7～ 9	住宅	185.51	82.1	152.32	2,826	430,456	3.0	1,291,368
							2.0	860,912
～

～

計		1,951.65	76.6	1,495.75		4,338,377		14,459,301
								8,099,086

⑨年額支払賃料	4,338,377 円　×　12ヶ月　＝　 52,060,524 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,495.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	52,060,524 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,603,026 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	49,457,498 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,459,301 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 137,363 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,099,086 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,584,991 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	51,179,852 円　　　　（　 146,647 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３Ｃ・Ｔ　　　　-7	2,339 ( 2,241)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	2,966	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,930 円/㎡　月額支払賃料（　 2,826 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ３Ｃ・Ｔ　　　　-9	2,007 ( 2,007)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 73.0]	100 [100.0]	2,894
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都南 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,580,000 円	430,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,561,816 円	52,060,524　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,034,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,655,000 円	430,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	430,000 円	430,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	430,000 円	430,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,690,916 円　（　　　　　　 27,768 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	430,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 1,951.65 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,735,000 円（　　　　　 79,470 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	51,179,852 円
②総費用	9,690,916 円
③純収益　①－②	41,488,936 円
④建物等に帰属する純収益	27,735,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,753,936 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,111,627 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,569 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 319,795,780 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 916,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
京都南 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都南 5-4

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　百合口　賢次

TEL.

鑑定評価額

440,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,260,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	790,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市南区東九条上殿田町４１番１				②地積　(㎡)	349 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度地区最高25m 沿道美観形成 (100,600)
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ10	中高層の店舗兼共同住宅等が見られる商業地域	東22m市道	水道、ガス、下水	京都 420m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 5 ｍ、南 90 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

京都駅南方

420m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度地区最高25m
沿道美観形成

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、地域要因に特別な変化はなく当分は現状どおりに推移。新型
コロナによる市場の様子見は続くが、立地の稀少性もあり、地価の下落幅も縮小傾向が続くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,330,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 934,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は南区や下京区のほか周辺市区等に所在する商業地域。需要者の中心は店舗兼共同住宅やテナントビルの経
営を目的とする企業や個人事業者である。一定以上の画地規模であればホテルやマンション開発を行う業者等による参
入も考えられる。駅前等に立地する優良物件は稀少で需要は潜在化するが、売り物件が出れば買手の早い反応も予想さ
れる。取引の中心となる価格帯は画地規模や立地条件、買手の属性等によって価格が異なるため把握することが困難。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には収益ビルや共同住宅等が見受けられ賃貸市場は形成されている。需要者にとって収益性は取得価格の指標とな
るため収益価格は重視すべきであるが、収益物件は用途等によっても賃料水準が異なり個別性が強い。比準価格は類似
性を有する取引事例から試算しており実証的でより規範性が高い。そこで、本件では比準価格を重視し、これに収益価
格を関連づけて、他の類似性を有する標準地との検討をも踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都下京 5-17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 968,000 円／㎡

[106.4]
100

100
[100.0]

100
[ 83.3]

[100.0]
100

1,240,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナによる影響は残り、インバウンド
効果が強かった地域ほど市場の回復は遅いが
、全般的に下落は縮小傾向が見られる。

京都駅に近接して立地的な優位性を有する。
先行き不透明感から新型コロナの影響による
下落傾向は続くが、マンション用地需要もあ
り下落幅は縮小。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都南 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ｊ -24	京都市下京区		建付地	（　）	長方形	西28m国道、中間画地		商業高度4種最高15m 歴史遺産美観 (100,600)
b	２２Ｋ１Ｌ -4	京都市下京区		更地	（　）	不整形	南50m国道、中間画地		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
c	２２Ｋ１Ｂ -102	京都市中京区		更地	（　）	ほぼ長方形	北13.5m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,400)
d	２２Ｋ１Ｂ -7	京都市東山区		底地	（　）	ほぼ長方形	南21m府道、西3.1m、角地		近商高度4種最高15m 岸辺美観 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,439,470	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,449,546	100 [ 112.2]	1,291,930	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,290,000
b	(　 ) 1,105,181	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	1,173,819	100 [ 90.2]	1,301,351		1,300,000
c	(　 ) 1,289,817	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,294,976	100 [ 90.3]	1,434,082		1,430,000
d	(　 ) 1,110,905	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	1,133,370	100 [ 86.7]	1,307,232		1,310,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,330,000 円／㎡]

京都南 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	51,109,458	9,677,254	41,432,204	27,434,000	13,998,204	（　0.9549） 13,366,885	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	326,021,585 円　　　　（　 934,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都南 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	265.70	ＲＣ9	1,951.65
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高25m 沿道美観形成	100 ％	600 ％	600 ％	349 ㎡	14.1 m x 24.8 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗でフロア貸、２階以上は住宅で平均専有面積は約４０～５０㎡程度、仕様は標準的。

⑦有効率　 77.1 ％
の理由

想定建物の類似建物の有効率により判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	255.92	25.0	63.98	4,700	300,706	8.0	2,405,648
							0.0	0
2～ 6	住宅	227.84	85.0	193.66	2,775	537,407	3.0	1,612,221
							2.0	1,074,814
7～ 9	住宅	185.51	85.0	157.68	2,775	437,562	3.0	1,312,686
							2.0	875,124
～

～

計		1,951.65	77.1	1,505.32		4,300,427		14,404,811
								7,999,442

⑨年額支払賃料	4,300,427 円　×　12ヶ月　＝　 51,605,124 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,505.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,605,124 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,580,256 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	49,024,868 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,404,811 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 136,846 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,999,442 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,947,744 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	51,109,458 円　　　　（　 146,445 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３Ａ・Ｔ　　　　-104	2,412 ( 2,410)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,838	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,900 円/㎡　月額支払賃料（　 2,775 円/㎡）　基準階 4 F B
b	２２Ｋ３Ａ・Ｔ　　　　-4	3,915 ( 3,889)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	3,132
c	２２Ｋ１Ａ・Ｔ　　　　-113	3,944 ( 3,924)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [133.0]	100 [120.0]	2,746

京都南 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,580,000 円	430,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,548,154 円	51,605,124　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,034,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,655,000 円	430,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	430,000 円	430,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	430,000 円	430,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,677,254 円　（　　　　　　 27,729 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	430,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 1,951.65 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,434,000 円（　　　　　 78,607 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	51,109,458 円
②総費用	9,677,254 円
③純収益　①－②	41,432,204 円
④建物等に帰属する純収益	27,434,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,998,204 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,366,885 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,301 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 326,021,585 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 934,000 円／㎡）