鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｂ -107	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北27m国道、南4m、二方路		商業高度地区最高25m 沿道美観形成 (100,500)
b	２２Ｋ３Ｊ -11	京都市南区		貸家建付地	（　）	不整形	南22.5m市道、東6m、角地		２住居高度2種最高20m (80,300)
c	２２Ｋ３Ｍ -13	京都市南区		建付地	（　）	長方形	北10.6m市道、東3m、角地		近商高度4種最高20m (100,300)
d	２２Ｋ３Ｄ -101	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北10.9m市道、東4m、角地		近商高度4種最高20m (81,254)
e	２２Ｋ３Ｇ -103	京都市南区		更地	（　）	ほぼ整形	南東22m市道、北西6m、二方路		準工高度4種最高20m (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 388,976	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	381,349	100 [ 101.5]	375,713	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	376,000
b	(　 ) 282,665	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	288,728	100 [ 77.0]	374,971		375,000
c	(　 ) 252,661	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	272,558	100 [ 72.8]	374,393		374,000
d	(　 ) 333,328	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	322,325	100 [ 85.8]	375,670		376,000
e	(　 ) 393,297	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	383,272	100 [ 98.9]	387,535		388,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -21.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 376,000 円／㎡]

京都南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,558,758	1,501,091	6,057,667	4,813,800	1,243,867	（　0.9505） 1,182,296	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	26,273,244 円　　　　（　 221,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	95.00	Ｓ4	380.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度4種最高15m 歴史遺産美観	90 ％	400 ％	400 ％	119 ㎡	7.5 m x 15.8 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２～４階は共同住宅（２ＤＫ、４０㎡程度）を想定。

⑦有効率　 78.8 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	95.00	75.0	71.25	2,640	188,100	10.0	1,881,000
							0.0	0
2～ 4	共同住宅	95.00	80.0	76.00	1,988	151,088	2.0	302,176
							2.0	302,176
～

～

～

計		380.00	78.8	299.25		641,364		2,787,528
								906,528

⑨年額支払賃料	641,364 円　×　12ヶ月　＝　 7,696,368 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 299.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,696,368 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 384,818 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,311,550 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,787,528 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,482 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 906,528 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 220,726 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,558,758 円　　　　（　 63,519 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３Ｃ・Ｔ　　　　-6	1,984 ( 1,935)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,088	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,076 円/㎡　月額支払賃料（　 1,988 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ３Ｃ・Ｔ　　　　-7	2,339 ( 2,241)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,063
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	426,000 円	71,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	230,891 円	7,696,368　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 98,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 603,500 円	71,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	71,000 円	71,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,000 円	71,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,501,091 円　（　　　　　　 12,614 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,000,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 380.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0678	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 35 ％　＋　0.0615 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,813,800 円（　　　　　 40,452 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,558,758 円
②総費用	1,501,091 円
③純収益　①－②	6,057,667 円
④建物等に帰属する純収益	4,813,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,243,867 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,182,296 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,935 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,273,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 221,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
京都南 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都南 5-1

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　木田　洋二

TEL.

鑑定評価額

42,000,000 円

１㎡当たりの価格

353,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	285,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市南区西九条川原城町７番				②地積　(㎡)	119 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度4種最高15m 歴史遺産美観 (90,400)
	1:2	店舗Ｓ4	中層事務所と店舗が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	南27m国道	水道、ガス、下水	東寺 210m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

東寺駅西方

210m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度4種最高15m
歴史遺産美観

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、中層事務所と店舗が建ち並ぶ国道沿いの商業地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、当分の
間、現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

４階建程度の店舗兼共同住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 377,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 214,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、南区を中心に伏見区、山科区等の商業地域一円である。需要者は、画地規模が小さいものについては地
元の個人事業主、中小法人が中心となるが、まとまった規模の画地が市場に供給された場合には、インバウンド需要で
好調で有ったホテル開発業者に代わりマンションディベロッパーの参入が予想される。取引件数は少なく、取引された
場合にも画地規模が様々で、取引に事情を有する場合もあり、需要の中心となる価格帯の把握は一律には困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、テナントビル等の収益物件も見受けられ、需要者の意思決定には地縁的選好性のほか収益性も重視される
傾向がある。但し、あくまで画地の小規模な自用の事務所ビル等が地域の主体であり、収益性の価格支配力は、市内中
心部の事務所ビルなどと比較して低位と言える。よって比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、前年指定基準地等
の価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    356,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　京都南（府） 5-3           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    355,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナに一定の鎮静感は見られるが、イ
ンバウンドの消失は解消されておらず、加え
て巣ごもり需要が増加しており、商業地は総
じて影響が残る。

一般的要因のとおり観光客の減少は観光地の
地価に影響を与えている。対象標準地の近傍
には東寺などの観光資源があり地価は依然下
落基調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

-0.6 ％

３　試算価格算定内訳

京都南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｃ -18	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西15m府道、中間画地		近商高度4種最高20m (90,300)
b	２２Ｋ３Ｄ -38	京都市伏見区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		近商高度3種最高15m 山ろく美観 (85,200)
c	２２Ｋ３Ｄ -35	京都市伏見区		更地	（　）	ほぼ長方形	南6.2m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,200)
d	２２Ｋ３Ｄ -101	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北10.9m市道、東4m、角地		近商高度4種最高20m (81,254)
e	２２Ｋ３Ｇ -103	京都市南区		更地	（　）	ほぼ整形	南東22m市道、北西6m、二方路		準工高度4種最高20m (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 329,544	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	329,544	100 [ 89.4]	368,617	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	369,000
b	(　 ) 339,109	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	336,057	100 [ 89.1]	377,168		377,000
c	(　 ) 301,479	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	310,803	100 [ 82.0]	379,028		379,000
d	(　 ) 333,328	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	322,325	100 [ 84.0]	383,720		384,000
e	(　 ) 393,297	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	383,272	100 [ 96.9]	395,534		396,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 377,000 円／㎡]

京都南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,310,313	1,399,030	5,911,283	4,705,320	1,205,963	（　0.9505） 1,146,268	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	25,472,622 円　　　　（　 214,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	95.00	Ｓ4	365.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度4種最高15m 歴史遺産美観	90 ％	400 ％	400 ％	119 ㎡	7.5 m x 15.8 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の一般的な店舗兼共同住宅（１階は店舗、２～４階一室３５～４０㎡程度の２ＤＫタイプ）を想定。

⑦有効率　 78.7 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	95.00	75.0	71.25	2,628	187,245	10.0	1,872,450
							0.0	0
2～ 2	住宅	95.00	80.0	76.00	1,979	150,404	2.0	300,808
							2.0	300,808
3～ 3	住宅	90.00	80.0	72.00	2,017	145,224	2.0	290,448
							2.0	290,448
4～ 4	住宅	85.00	80.0	68.00	2,075	141,100	2.0	282,200
							2.0	282,200
～

計		365.00	78.7	287.25		623,973		2,745,906
								873,456

⑨年額支払賃料	623,973 円　×　12ヶ月　＝　 7,487,676 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 287.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,487,676 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 374,384 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,113,292 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,745,906 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,086 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 873,456 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 170,935 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,310,313 円　　　　（　 61,431 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３Ｃ・Ｔ　　　　-1	1,580 ( 1,546)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [102.0]	2,025	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,050 円/㎡　月額支払賃料（　 1,979 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ３Ｃ・Ｔ　　　　-8	2,079 ( 2,036)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,079
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	347,000 円	69,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	224,630 円	7,487,676　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 98,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 589,900 円	69,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	69,400 円	69,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	69,400 円	69,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,399,030 円　（　　　　　　 11,757 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	69,400,000 円	設計監理料率　 181,000 円／㎡　×　 365.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0678	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 35 ％　＋　0.0615 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,705,320 円（　　　　　 39,541 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,310,313 円
②総費用	1,399,030 円
③純収益　①－②	5,911,283 円
④建物等に帰属する純収益	4,705,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,205,963 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,146,268 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,633 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,472,622 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 214,000 円／㎡）