鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都南 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｍ -18	京都市山科区		貸家建付地	（　）	不整形	西20m市道、東5.6m、二方路		商業高度1種最高31m (90,600)
b	２２Ｋ３Ｄ -101	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北10.9m市道、東4m、角地		近商高度4種最高20m (81,254)
c	２２Ｋ３Ｅ -23	京都市南区		更地	（　）	不整形	南6m市道、西6m、東6m、三方路		１住居高度2種最高20m 市街地美観形成 (70,200)
d	２２Ｋ３Ｇ -105	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北12m府道、西3m、東6.5m、三方路		準工高度3種最高15m 旧市街地美観 (80,258)
e	２２Ｋ３Ｎ -21	宇治市		更地	（　）	ほぼ整形	北西9m府道、中間画地		近商高度4種最高20m (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 395,580	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	408,235	100 [ 132.3]	308,568	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	318,000
b	(　 ) 333,328	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	322,325	100 [ 100.9]	319,450		329,000
c	(　 ) 285,778	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	282,693	100 [ 90.3]	313,060		322,000
d	(　 ) 301,867	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	293,075	100 [ 94.0]	311,782		321,000
e	(　 ) 233,274	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	233,274	100 [ 81.6]	285,875		294,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 316,000 円／㎡]

京都南 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンションを最有効使用と判定した。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,566,940,391	1,842,247,563	13	586,000	5,477.00	288,000	6,484.24
⑧開発法による価格	724,692,828 円　　　　（　 313,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都南 -11　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,312 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,312.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,203.64 ㎡	6,484.24 ㎡	5,641.30 ㎡	842.94 ㎡	5,477.00 ㎡	ＲＣ・7F ( 80 戸) 68㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 52.1 ％）	（ 280.5 ％）	（ 244.0 ％）	（ 36.5 ％）	（ 84.47 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居高度2種最高20m	70 ％	200 ％	244 ％	間口奥行	35.7 ｍ 60.0 ｍ		前面道路：府道特定道路までの距離：		28.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

586,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 586,000 円／㎡　　×　　 5,477.00 ㎡　　＝　　　　 3,209,522,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,209,522,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 288,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 296,640 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費、開発業者への聴取を参考として査定。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 296,640 円／㎡　　×　　　 6,484.24 ㎡　　＝　　　　 1,923,484,954 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱に基づき査定。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,209,522,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 320,952,200 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,244,437,154 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発業者の借入金利率、開発利潤率と危険負担率を考慮して査定。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	10 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	12 ヶ月
建築工事(1期目)	10 ヶ月	販売収入(1期目)	17 ヶ月	販売管理費(2期目)	20 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	22 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	23 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	224,666,540 円	( 7 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 188,944,560 円
	販売総額(2期)	2,021,998,860 円	( 63 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 1,616,183,689 円
	販売総額(3期)	962,856,600 円	( 30 ％)	×　　0.7912	（ 23 ヶ月）	＝　　 761,812,142 円
収入合計		－	－	－	－	2,566,940,391 円
支出	建築工事費(1期)	192,348,495 円	( 10 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 173,729,161 円
	建築工事費(2期)	192,348,495 円	( 10 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 163,419,281 円
	建築工事費(3期)	1,538,787,963 円	( 80 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 1,229,953,219 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	192,571,320 円	( 60 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 170,425,618 円
	販売管理費(2期)	128,380,880 円	( 40 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 104,720,284 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,842,247,563 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,566,940,391 円　　－　　　　　　 1,842,247,563 円　　＝　　　　　 724,692,828 円 313,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
京都南 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都南 -11

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　高田　泰光

TEL.

鑑定評価額

717,000,000 円

１㎡当たりの価格

310,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市南区久世上久世町３６０番				②地積　(㎡)	2,312 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度2種最高20m (70,244)
	台形 1:1.5	共同住宅ＲＣ7	中層マンションに事務所等が混在する住宅地域	北28m府道、西側道	水道、ガス、下水	桂川 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 2,100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

接面府道から２５ｍまでは準
住居地域、指定容積率が３０
０％。

街

路

２８ｍ府道

交通

施設

桂川駅東方

160m

法令

規制

１住居
(70,244)
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

中層マンションに事務所等が混在する住宅地域で、格別の変動要因はないが、京都大阪間の駅前地域はマンショ
ン用地として希少性が高く、新型コロナ感染症の影響を差し引いても地価は強含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 320,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 299,000 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は京都市南区の他に、広域的にＪＲ東海道本線沿線の地域である。主な需要者は大手や地元のマンション
開発業者である。南区や山科区等ではＪＲ東海道本線や京都市営地下鉄沿線でマンションの需要が依然高く、新型コロ
ナ感染症の感染拡大の影響で販売活動等が停滞したものの、分譲価格は高止まり状態である。マンション適地は需要が
高いが、希少性が高く取引が顕在化し難い傾向もあり、主な取引価格帯は把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　本件はマンション適地と判定されるため、マンション用地等の取引事例比較法及びマンション分譲を想定した開発法
を適用した。比準価格は市場での取引に基づく実証的な価格で規範性が高い。開発法による価格は事業の投資採算性を
あらわすため需要者にとっては指標とすべき価格である。そこで、本件ではこれら二試算価格を相互に関連づけ、さら
に分譲マンション敷地である下記標準地との検討をも踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都右京 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 244,000 円／㎡

[100.4]
100

100
[100.0]

100
[ 80.8]

[103.0]
100

312,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    308,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナ感染症の影響で依然厳しい
状態だが基調は持ち直している。個人消費・
観光・設備投資等は持ち直し生産は増加。雇
用者所得は弱い。

特に大きな変化はない。駅前の分譲マンショ
ン適地の需要は底堅く、ＪＲ東海道本線、阪
急京都本線沿線では分譲マンション事業が堅
調に続く。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都南 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｄ -102	京都市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	東5.7m市道、北5.7m、角地		２住居高度2種最高20m 市街地美観形成 (80,200)
b	２２Ｋ３Ｅ -23	京都市南区		更地	（　）	不整形	南6m市道、西6m、東6m、三方路		１住居高度2種最高20m 市街地美観形成 (70,200)
c	２２Ｋ３Ｇ -102	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東22m市道、西18m、北西6m、三方路		準工高度4種最高20m (80,400)
d	２２Ｋ３Ｊ -11	京都市南区		貸家建付地	（　）	不整形	南22.5m市道、東6m、角地		２住居高度2種最高20m (80,300)
e	２２Ｋ３Ｊ -16	京都市南区		貸家建付地	（　）	不整形	南6m市道、北7.4m、二方路		準工高度3種最高20m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 295,219	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	285,474	100 [ 92.2]	309,625	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	319,000
b	(　 ) 285,778	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	282,693	100 [ 90.3]	313,060		322,000
c	(　 ) 294,942	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	281,896	100 [ 91.8]	307,076		316,000
d	(　 ) 282,665	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	288,728	100 [ 95.0]	303,924		313,000
e	(　 ) 209,575	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	208,135	100 [ 64.5]	322,690		332,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 320,000 円／㎡]

京都南 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンション用地につき開発法を適用するため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンションを最有効使用とした。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,378,312,652	1,686,963,610	13	545,000	5,477.00	263,000	6,484.24
⑧開発法による価格	691,349,042 円　　　　（　 299,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都南 -11　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,312 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,312.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,203.64 ㎡	6,484.24 ㎡	5,641.30 ㎡	842.94 ㎡	5,477.00 ㎡	ＲＣ・7F ( 80 戸) 68㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 52.1 ％）	（ 280.5 ％）	（ 244.0 ％）	（ 36.5 ％）	（ 84.47 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居高度2種最高20m	70 ％	200 ％	244 ％	間口奥行	35.7 ｍ 60.0 ｍ		前面道路：府道特定道路までの距離：		28.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

545,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域の分譲価格等を検討して査定。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 545,000 円／㎡　　×　　 5,477.00 ㎡　　＝　　　　 2,984,965,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,984,965,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 263,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 270,890 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費、開発業者への聴取を参考として査定。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 270,890 円／㎡　　×　　　 6,484.24 ㎡　　＝　　　　 1,756,515,774 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱に基づき査定。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,984,965,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 298,496,500 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,055,012,274 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発業者の借入金利率、開発利潤率と危険負担率を考慮して査定。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	10 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	12 ヶ月
建築工事(1期目)	10 ヶ月	販売収入(1期目)	18 ヶ月	販売管理費(2期目)	20 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	22 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	208,947,550 円	( 7 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 173,948,835 円
	販売総額(2期)	1,880,527,950 円	( 63 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 1,503,105,990 円
	販売総額(3期)	895,489,500 円	( 30 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 701,257,827 円
収入合計		－	－	－	－	2,378,312,652 円
支出	建築工事費(1期)	175,651,577 円	( 10 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 158,648,504 円
	建築工事費(2期)	175,651,577 円	( 10 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 149,233,580 円
	建築工事費(3期)	1,405,212,619 円	( 80 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 1,123,186,446 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	179,097,900 円	( 60 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 158,501,642 円
	販売管理費(2期)	119,398,600 円	( 40 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 97,393,438 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,686,963,610 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,378,312,652 円　　－　　　　　　 1,686,963,610 円　　＝　　　　　 691,349,042 円 299,000 円／㎡