別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 京都南 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都南 -9 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　島本　英年   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 136,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市南区吉祥院嶋高町６８番５ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度2種最高20m 1:4 住宅 Ｗ2 小規模住宅にマンシ ョン、工場混在の住 宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 西大路 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、８ｍ 市道 交通 施設 西大路駅南方 2.6km 法令 規制 ２住居 (60,200) 高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、マンション、工場等が混在する地域であり、今後も現状を維持すると予測する。駅徒歩圏外で利便性 がやや劣るが、職住近接を指向する住宅需要等が安定しているため、需給は底堅く、地価は横ばい傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    136,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京都市南区の南西部、伏見区の北西部周辺の圏域に位置する住宅地域である。需要者は京都市中心部、南 部及び周辺市町へ通勤する個人が中心である。本地域は駅徒歩圏外であり、利便性等がやや劣るものの、職住近接指向 等の面からは立地が良く、一定の需要が見られ、需給は底堅く推移している。需要の中心となる価格帯は、面積１００ ㎡程度の土地で１，０００万円～１，５００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模一般住宅のほかマンションや工場も見られる住宅地域であるが、本地域は自用目的の需要が中心的で あり、収益性よりも市場における取引相場が重視されるため、比準価格の説得力は高いものと判断する。一方、市場性 のある賃貸住宅の床面積を確保できない画地であるため、収益還元法の適用は断念した。よって、市場性を反映した実 証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都南 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    169,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [103.0] 100 [125.1] [102.0] 100 136,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    136,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南区の住宅地においては、新型コロナによる 影響は限定的であり、金融機関の融資姿勢に も変動はなく、需給は全般的に底堅く推移し ている。 駅徒歩圏外の工場等も混在する地域であるが 、職住近接による住宅需要等が安定している 状況を反映し、需給は底堅く、地価は横ばい で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％