鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都下京 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ｒ -26	京都市下京区		更地	（　）	不整形	東5.7m市道、中間画地		商業高度1種最高31m 旧市街地美観 (90,342)
b	２２Ｋ１Ｒ -27	京都市下京区		更地	（　）	ほぼ台形	南東22m府道、西3.7m、角地		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
c	２２Ｋ１Ｅ -21	京都市下京区		建付地	（　）	長方形	南1.3m私道、中間画地		商業高度1種最高31m 旧市街地美観
d	２２Ｋ１Ａ -101	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.6m市道、東6.5m、角地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (100,396)
e	２２Ｋ１Ａ -107	京都市下京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,270)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 786,113	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	805,365	100 [ 79.6]	1,011,765	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,010,000
b	(　 ) 1,486,726	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	1,550,288	100 [ 138.8]	1,116,922		1,120,000
c	(　 ) 611,154	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.0]	876,569	100 [ 78.9]	1,110,987		1,110,000
d	(　 ) 1,521,326	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,461,922	100 [ 114.0]	1,282,388		1,280,000
e	(　 ) 648,386	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	656,167	100 [ 58.5]	1,121,653		1,120,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +14.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,130,000 円／㎡]

京都下京 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,330,808	6,337,357	23,993,451	16,205,800	7,787,651	（　0.9585） 7,464,463	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	191,396,487 円　　　　（　 821,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都下京 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	194.00	ＲＣ6	1,076.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度1種最高31m 旧市街地美観	100 ％	700 ％	462 ％	233 ㎡	7.5 m x 32.0 m	前面道路：市道　 7.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階を店舗、３～６階を概ね３５～４０㎡程度の共同住宅の賃貸経営を想定した。

⑦有効率　 84.2 ％
の理由

同種同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	194.00	80.0	155.20	4,200	651,840	6.0	3,911,040
							0.0	0
2～ 2	店舗	194.00	89.0	172.66	3,000	517,980	6.0	3,107,880
							0.0	0
3～ 6	居宅	172.00	84.0	144.48	2,524	364,668	1.0	364,668
							1.0	364,668
～

～

計		1,076.00	84.2	905.78		2,628,492		8,477,592
								1,458,672

⑨年額支払賃料	2,628,492 円　×　12ヶ月　＝　 31,541,904 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 905.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,541,904 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,577,095 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,964,809 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,477,592 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 80,537 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,458,672 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 285,462 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,330,808 円　　　　（　 130,175 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１Ｃ・Ｔ　　　　-5	2,527 ( 2,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,527	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,569 円/㎡　月額支払賃料（　 2,524 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２２Ｋ１Ｃ・Ｔ　　　　-7	3,415 ( 3,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,710
c	２２Ｋ１Ｃ・Ｔ　　　　-9	2,469 ( 2,401)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,469

京都下京 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,626,000 円	271,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	946,257 円	31,541,904　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 919,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,303,500 円	271,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	271,000 円	271,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	271,000 円	271,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,337,357 円　（　　　　　　 27,199 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9585

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	271,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 1,076.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 35 ％　＋ 0.0895 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,205,800 円（　　　　　 69,553 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,330,808 円
②総費用	6,337,357 円
③純収益　①－②	23,993,451 円
④建物等に帰属する純収益	16,205,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,787,651 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,464,463 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,036 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 191,396,487 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 821,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
京都下京 5-18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都下京 5-18

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　山下　善彦

TEL.

鑑定評価額

245,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,050,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月3日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	840,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月30日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市下京区寺町通綾小路下る中之町５６８番				②地積　(㎡)	233 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）高度1種最高31m 旧市街地美観 (100,462)
	1:4	旅館Ｓ5	中低層の各種店舗等が建ち並ぶ既成商業地域	東7.7m市道	水道、ガス、下水	京都河原町 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 25 ｍ、南 200 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

寺町通に面する。

街

路

７．７ｍ市道

交通

施設

京都河原町駅南西方

300m

法令

規制

商業
(100,462)
防火
高度1種最高31m
旧市街地美観

⑤地域要因の将
　来予測

今後も小規模飲食店を中心に物販店、ホテル、共同住宅等商店街の用途の多様化が進むと見込まれる。繁華街に
近く、コロナ禍の影響を受けた飲食店舗等は回復傾向にあり、地価はやや上昇傾向で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,080,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 801,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は下京区及びその周辺区内の利便性、繁華性の高い商業地域である。需要者は個人、法人、不動産業者等多
彩で、用途も店舗・マンション等多岐に及ぶ。コロナ禍で落ち込んだ需要は回復傾向にあり、地価水準は、やや上昇傾
向で推移すると予測される。圏内の商業画地は規模及び用途性が多様であるため、中心となる価格帯の把握は困難であ
る。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は用途の多様な商業地域で、上層階をマンション等に利用した複合施設も一部見られるが、画地規模等の観点
から観光業を中心とした各種サービス業や店舗ビル等の自用目的の取引が支配的である。従って、本件では規範性の高
い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都中京 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 860,000 円／㎡

[100.6]
100

100
[100.0]

100
[ 82.9]

[100.0]
100

1,040,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,030,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

観光関連は依然厳しい状況。個人消費は弱め
の動き。企業設備投資は低調。持家・貸家が
堅調で、分譲マンション販売は持ち直しの動
き持続。

繁華街に近く、多様性ある店舗需要が見込め
る地域で、マンション需要や徐々に賃貸需要
の回復感から、地価はやや上昇傾向で推移し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  -9.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都下京 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ｂ -110	京都市下京区		更地	（　）	ほぼ長方形	北11.2m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,400)
b	２２Ｋ１Ｊ -106	京都市下京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,270)
c	２２Ｋ１Ｒ -26	京都市下京区		更地	（　）	不整形	東5.7m市道、中間画地		商業高度1種最高31m 旧市街地美観 (90,342)
d	２２Ｋ１Ｅ -20	京都市下京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北10.9m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,400)
e	２２Ｋ１Ｈ -114	京都市中京区		建付地	（　）	長方形	南6.6m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,396)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 706,930	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	713,999	100 [ 68.2]	1,046,919	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,050,000
b	(　 ) 722,606	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	729,109	100 [ 66.4]	1,098,056		1,100,000
c	(　 ) 786,113	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	805,365	100 [ 74.3]	1,083,937		1,080,000
d	(　 ) 878,995	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	884,269	100 [ 82.4]	1,073,142		1,070,000
e	(　 ) 1,168,953	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,181,811	100 [ 107.2]	1,102,436		1,100,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -31.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -19.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,080,000 円／㎡]

京都下京 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,289,669	6,368,662	23,921,007	16,325,400	7,595,607	（　0.9585） 7,280,389	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	186,676,641 円　　　　（　 801,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都下京 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	195.00	ＲＣ6	1,082.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度1種最高31m 旧市街地美観	100 ％	700 ％	462 ％	233 ㎡	7.5 m x 32.0 m	前面道路：市道　 7.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階：店舗フロア貸し、３～６階：マンション（平均賃貸面積約３６．５㎡）。

⑦有効率　 84.2 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	195.00	80.0	156.00	3,800	592,800	6.0	3,556,800
							0.0	0
2～ 2	店舗	195.00	89.0	173.55	2,800	485,940	6.0	2,915,640
							0.0	0
3～ 6	住宅	173.00	84.0	145.32	2,658	386,261	1.0	386,261
							1.0	386,261
～

～

計		1,082.00	84.2	910.83		2,623,784		8,017,484
								1,545,044

⑨年額支払賃料	2,623,784 円　×　12ヶ月　＝　 31,485,408 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 910.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,485,408 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,574,270 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,911,138 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,017,484 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 76,166 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,545,044 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 302,365 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,289,669 円　　　　（　 129,999 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１Ｃ・Ｔ　　　　-5	2,527 ( 2,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,860	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,706 円/㎡　月額支払賃料（　 2,658 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２２Ｋ１Ｃ・Ｔ　　　　-9	2,469 ( 2,401)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,679
c	２２Ｋ１Ｃ・Ｔ　　　　-8	2,427 ( 2,277)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,579

京都下京 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,638,000 円	273,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	944,562 円	31,485,408　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 919,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,320,500 円	273,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	273,000 円	273,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	273,000 円	273,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,368,662 円　（　　　　　　 27,333 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9585

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	273,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 1,082.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 35 ％　＋ 0.0895 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,325,400 円（　　　　　 70,066 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,289,669 円
②総費用	6,368,662 円
③純収益　①－②	23,921,007 円
④建物等に帰属する純収益	16,325,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,595,607 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,280,389 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,246 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 186,676,641 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 801,000 円／㎡）