鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都下京 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ｆ -17	京都市下京区		建付地	（　）	不整形	北13.3m市道、東9.5m、二方路		近商高度3種最高15m 旧市街地美観 (90,300)
b	２２Ｋ１Ｆ -25	京都市下京区		建付地	（　）	長方形	東10.5m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,400)
c	２２Ｋ１Ｈ -20	京都市下京区		更地	（　）	ほぼ長方形	東5.6m市道、南4m、角地		近商高度3種最高15m 旧市街地美観 (100,300)
d	２２Ｋ１Ｌ -5	京都市下京区		建付地	（　）	長方形	西4.3m市道、中間画地		近商高度3種最高15m 歴史遺産美観 (90,258)
e	２２Ｋ１Ｌ -7	京都市下京区		貸家建付地	（　）	長方形	東5.1m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,306)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 457,358	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	476,415	100 [ 104.9]	454,161	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	454,000
b	(　 ) 546,218	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	549,495	100 [ 139.1]	395,036		395,000
c	(　 ) 454,421	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	441,185	100 [ 98.0]	450,189		450,000
d	(　 ) 529,259	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	529,259	100 [ 102.4]	516,854		517,000
e	(　 ) 608,303	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	613,778	100 [ 137.2]	447,360		447,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 437,000 円／㎡]

京都下京 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,232,272	2,932,089	11,300,183	8,520,700	2,779,483	（　0.9541） 2,651,905	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	63,140,595 円　　　　（　 310,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都下京 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	155.00	Ｓ4	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高15m 歴史遺産美観	90 ％	300 ％	300 ％	204 ㎡	6.1 m x 32.8 m	前面道路：市道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～４階を３０㎡程度の単身者向け共同住宅と想定した。

⑦有効率　 81.6 ％
の理由

同種同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	155.00	80.0	124.00	2,800	347,200	6.0	2,083,200
							0.0	0
2～ 2	住宅	155.00	80.0	124.00	2,341	290,284	1.0	290,284
							1.0	290,284
3～ 4	住宅	145.00	83.3	120.79	2,456	296,660	1.0	296,660
							1.0	296,660
～

～

計		600.00	81.6	489.58		1,230,804		2,966,804
								883,604

⑨年額支払賃料	1,230,804 円　×　12ヶ月　＝　 14,769,648 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 489.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,769,648 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 738,482 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,031,166 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,966,804 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,185 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 883,604 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 172,921 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,232,272 円　　　　（　 69,766 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１Ｃ・Ｔ　　　　-2	2,204 ( 2,078)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,332	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,383 円/㎡　月額支払賃料（　 2,341 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ１Ｃ・Ｔ　　　　-6	2,129 ( 2,053)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,385
c	２２Ｋ１Ｃ・Ｔ　　　　-8	2,427 ( 2,277)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,433

京都下京 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	834,000 円	139,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	443,089 円	14,769,648　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 195,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,181,500 円	139,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	139,000 円	139,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	139,000 円	139,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,932,089 円　（　　　　　　 14,373 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	139,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,520,700 円（　　　　　 41,768 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,232,272 円
②総費用	2,932,089 円
③純収益　①－②	11,300,183 円
④建物等に帰属する純収益	8,520,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,779,483 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,651,905 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,000 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,140,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 310,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
京都下京 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都下京 5-14

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　糸井　周平

TEL.

鑑定評価額

84,700,000 円

１㎡当たりの価格

415,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	350,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市下京区間之町通花屋町下る天神町４０８番１外				②地積　(㎡)	204 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度3種最高15m 歴史遺産美観 (90,300)
	1:5.5	店舗、作業場兼住宅Ｓ3	中小規模店舗、事務所、住宅が混在する商業地域	東5.8m市道	水道、ガス、下水	五条 370m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 30 ｍ、南 65 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

５．８ｍ市道

交通

施設

五条駅南東方

370m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度3種最高15m
歴史遺産美観

⑤地域要因の将
　来予測

本地域は店舗、事務所、住宅等が混在する商業地域である。ワクチンの普及に伴いコロナ禍からの回復の兆しも
見られるものの、新株発生など先行きは依然不透明である。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 428,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 309,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は下京区を中心とする、幹線道路背後の近隣商業地域の一帯。主な需要者は事務所や店舗併用住宅等として
の利用を目論む地元法人・個人事業者が中心である。京都市内中心部にほど近い利便性の良好な地域であり、コロナ禍
において取引市場は一時停滞傾向にあったものの、ワクチンの普及等に伴い需要は回復傾向にある。画地規模は区々で
あり、中心となる価格帯の把握は困難であるが、６０坪程度の土地であれば８千万程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は店舗、事務所のほか共同住宅等もみられる商業地域であり、費用性のみならず収益性を考慮の上、価格形成
が行われる傾向にある。比準価格はいずれも下京区内の幹線道路背後の商業地の事例から得られた価格であり、規範性
は高い。一方、収益価格の査定においては想定要素が多く、相対的に規範性の程度はやや劣る。よって比準価格を重視
、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都下京 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 599,000 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[100.0]

100
[144.3]

[100.0]
100

414,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    411,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ワクチンの普及に伴い、人流の回復などコロ
ナ禍からの回復の兆しもみられるが、新変異
株の動向など依然として予断を許さない状況
が続いている。

コロナ禍において取引市場は一時停滞傾向に
あったものの、ワクチンの普及に伴い、地価
は堅調さを取り戻しつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都下京 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ｆ -17	京都市下京区		建付地	（　）	不整形	北13.3m市道、東9.5m、二方路		近商高度3種最高15m 旧市街地美観 (90,300)
b	２２Ｋ１Ｈ -20	京都市下京区		更地	（　）	ほぼ長方形	東5.6m市道、南4m、角地		近商高度3種最高15m 旧市街地美観 (100,300)
c	２２Ｋ１Ｈ -115	京都市下京区		建付地	（　）	長方形	北6.8m市道、東2.4m、角地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,400)
d	２２Ｋ１Ｊ -17	京都市下京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.1m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,400)
e	２２Ｋ１Ｏ -18	京都市下京区		更地	（　）	ほぼ長方形	西11.8m市道、北3.2m、南3.7m、三方路		１住居高度2種最高20m 市街地美観形成 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 457,358	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	476,415	100 [ 110.1]	432,711	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	433,000
b	(　 ) 454,421	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	441,185	100 [ 99.0]	445,641		446,000
c	(　 ) 373,013	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.9]	395,810	100 [ 89.5]	442,246		442,000
d	(　 ) 363,573	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	365,027	100 [ 90.7]	402,455		402,000
e	(　 ) 393,832	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	384,646	100 [ 91.7]	419,461		419,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 428,000 円／㎡]

京都下京 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,223,666	2,931,840	11,291,826	8,520,700	2,771,126	（　0.9541） 2,643,931	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	62,950,738 円　　　　（　 309,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都下京 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	155.00	Ｓ4	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高15m 歴史遺産美観	90 ％	300 ％	300 ％	204 ㎡	6.1 m x 32.8 m	前面道路：市道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～４階は１ＤＫ・平均専有面積３０㎡程度の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 81.6 ％
の理由

同種同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	155.00	80.0	124.00	2,830	350,920	6.0	2,105,520
							0.0	0
2～ 2	住宅	155.00	80.0	124.00	2,358	292,392	1.0	292,392
							1.0	292,392
3～ 4	住宅	145.00	83.3	120.79	2,429	293,399	1.0	293,399
							1.0	293,399
～

～

計		600.00	81.6	489.58		1,230,110		2,984,710
								879,190

⑨年額支払賃料	1,230,110 円　×　12ヶ月　＝　 14,761,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 489.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,761,320 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 738,066 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,023,254 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,984,710 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,355 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 879,190 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 172,057 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,223,666 円　　　　（　 69,724 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１Ｐ・Ｔ　　　　-118	2,385 ( 2,318)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	2,366	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,400 円/㎡　月額支払賃料（　 2,358 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ１Ｐ・Ｔ　　　　-119	2,482 ( 2,430)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	2,537
c	２２Ｋ１Ｐ・Ｔ　　　　-121	2,365 ( 2,365)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	2,296

京都下京 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	834,000 円	139,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	442,840 円	14,761,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 195,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,181,500 円	139,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	139,000 円	139,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	139,000 円	139,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,931,840 円　（　　　　　　 14,372 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	139,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,520,700 円（　　　　　 41,768 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,223,666 円
②総費用	2,931,840 円
③純収益　①－②	11,291,826 円
④建物等に帰属する純収益	8,520,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,771,126 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,643,931 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,960 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,950,738 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 309,000 円／㎡）