鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都下京 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ｂ -11	京都市下京区		更地	（　）	長方形	東5.4m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,324)
b	２２Ｋ１Ｂ -23	京都市中京区		更地	（　）	長方形	北6.6m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,396)
c	２２Ｋ１Ｅ -5	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.6m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,396)
d	２２Ｋ１Ｌ -8	京都市下京区		建付地	（　）	長方形	南5.7m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,342)
e	２２Ｋ１Ｅ -22	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.5m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,390)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,097,835	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,107,716	100 [ 92.2]	1,201,427	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,200,000
b	(　 ) 763,130	100 [ 70.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,093,456	100 [ 110.5]	989,553		990,000
c	(　 ) 1,043,478	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,048,695	100 [ 105.4]	994,967		995,000
d	(　 ) 814,806	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	821,324	100 [ 93.2]	881,249		881,000
e	(　 ) 1,055,520	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,060,798	100 [ 117.4]	903,576		904,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	競売	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
b	競売	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +21.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 928,000 円／㎡]

京都下京 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり適正な再調達原価を把握する事が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,707,486	5,954,042	24,753,444	16,026,400	8,727,044	（　0.9556） 8,339,563	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	208,489,075 円　　　　（　 742,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都下京 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	230.00	ＲＣ5	1,120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度4種最高15m 旧市街地美観	90 ％	400 ％	400 ％	281 ㎡	11.2 m x 26.0 m	前面道路：市道　 7.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロアー貸し又は分割貸し、２階～５階は２ＬＤＫタイプ、約６０㎡のファミリータイプと判定。

⑦有効率　 83.6 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	230.00	80.0	184.00	4,000	736,000	6.0	4,416,000
							2.0	1,472,000
2～ 2	住宅	230.00	85.0	195.50	2,504	489,532	1.0	489,532
							1.0	489,532
3～ 5	住宅	220.00	84.3	185.50	2,500	463,750	1.0	463,750
							1.0	463,750
～

～

計		1,120.00	83.6	936.00		2,616,782		6,296,782
								3,352,782

⑨年額支払賃料	2,616,782 円　×　12ヶ月　＝　 31,401,384 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 936.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,401,384 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,570,069 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,831,315 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,296,782 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 59,819 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,352,782 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 816,352 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,707,486 円　　　　（　 109,279 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１Ｃ・Ｔ　　　　-2	2,204 ( 2,078)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,267	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,560 円/㎡　月額支払賃料（　 2,504 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ１Ｃ・Ｔ　　　　-4	3,246 ( 3,060)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,123
c	２２Ｋ１Ｃ・Ｔ　　　　-8	2,427 ( 2,277)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,311

京都下京 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,608,000 円	268,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	942,042 円	31,401,384　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 590,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,278,000 円	268,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	268,000 円	268,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	268,000 円	268,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,954,042 円　（　　　　　　 21,189 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	268,000,000 円	設計監理料率　 228,000 円／㎡　×　 1,120.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,026,400 円（　　　　　 57,033 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,707,486 円
②総費用	5,954,042 円
③純収益　①－②	24,753,444 円
④建物等に帰属する純収益	16,026,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,727,044 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,339,563 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,678 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 208,489,075 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 742,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
京都下京 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都下京 5-13

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　木村　綾乃

TEL.

鑑定評価額

256,000,000 円

１㎡当たりの価格

910,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	730,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市下京区新町通綾小路下る船鉾町３８８番外				②地積　(㎡)	281 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,400)
	不整形 1:2.5	診療所兼事務所ＲＣ7	中小規模の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	東7.9m市道	水道、ガス、下水	四条 330m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 30 ｍ、南 65 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

７．９ｍ市道

交通

施設

四条駅西方

330m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度4種最高15m
旧市街地美観

⑤地域要因の将
　来予測

京都市中心部に近い中小規模の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域。用途の多様性を有しており、選好性は高い。
今後も人気の商業地として、需要は堅調に推移すると予測するが、新型コロナの動向に注視する必要がある。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 951,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 751,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に中京区及び下京区の京都市中心部に近い商業地域。主な需要者は店舗、事務所等を経営する事業者、
収益目的の不動産会社や投資家等で、マンションデベロッパーも需要者として見込める。コロナ禍により、取引市場は
一時停滞傾向にあったが、京都のビジネス中心地である四条烏丸に近く、多様な用途利用が可能性で、需要は堅調さを
取り戻している。取引の中心となる価格帯は、立地、画地規模、利用用途によって異なり、把握しづらい状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用して試算されており、市場実態を反映した実証的な価格である。一
方、収益価格は、試算過程に多くの想定事項が介在することから、信頼性は相対的にやや劣るものの、土地の収益性を
反映した理論的な価格で検証手段としても有用である。よって、比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都中京 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 860,000 円／㎡

[100.6]
100

100
[100.0]

100
[ 95.0]

[100.0]
100

911,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    900,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当区の人口は横這い、高齢化率は京都府平均
より低位である。商業地の需要は、コロナ禍
においても、インバウンド関連以外は、堅調
に推移している。

コロナ禍ではあるが、京都市中心部に近く、
多様な用途が見込めることから、需要は堅調
に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都下京 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ｌ -7	京都市下京区		貸家建付地	（　）	長方形	東5.1m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,306)
b	２２Ｋ１Ｒ -26	京都市下京区		更地	（　）	不整形	東5.7m市道、中間画地		商業高度1種最高31m 旧市街地美観 (90,342)
c	２２Ｋ１Ｊ -113	京都市中京区		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,360)
d	２２Ｋ１Ｅ -5	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.6m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,396)
e	２２Ｋ１Ｏ -104	京都市下京区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6.2m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,372)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 608,303	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	613,778	100 [ 66.3]	925,759	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	926,000
b	(　 ) 786,113	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	805,365	100 [ 86.6]	929,983		930,000
c	(　 ) 894,248	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 98.0]	100 [ 100.0]	917,973	100 [ 98.8]	929,122		929,000
d	(　 ) 1,043,478	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,048,695	100 [ 105.4]	994,967		995,000
e	(　 ) 1,211,584	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,223,700	100 [ 122.5]	998,939		999,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 951,000 円／㎡]

京都下京 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,563,088	5,886,367	24,676,721	15,847,000	8,829,721	（　0.9556） 8,437,681	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	210,942,025 円　　　　（　 751,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都下京 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	230.00	ＲＣ5	1,120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度4種最高15m 旧市街地美観	90 ％	400 ％	400 ％	281 ㎡	11.2 m x 26.0 m	前面道路：市道　 7.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロアー貸し又は部分貸し）、２階以上は平均専有面積６０㎡程度の２ＤＫタイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 83.6 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	230.00	80.0	184.00	3,800	699,200	6.0	4,195,200
							2.0	1,398,400
2～ 2	住宅	230.00	85.0	195.50	2,434	475,847	1.0	475,847
							2.0	951,694
3～ 5	住宅	220.00	84.3	185.50	2,500	463,750	1.0	463,750
							2.0	927,500
～

～

計		1,120.00	83.6	936.00		2,566,297		6,062,297
								5,132,594

⑨年額支払賃料	2,566,297 円　×　12ヶ月　＝　 30,795,564 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 936.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,795,564 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,539,778 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,255,786 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,062,297 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 57,592 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,132,594 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,249,710 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,563,088 円　　　　（　 108,765 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１Ｎ・Ｔ　　　　-8	3,073 ( 3,058)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	2,661	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,540 円/㎡　月額支払賃料（　 2,434 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ１Ｃ・Ｔ　　　　-8	2,427 ( 2,277)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,427
c	２２Ｋ１Ｃ・Ｔ　　　　-5	2,527 ( 2,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	2,533

京都下京 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,590,000 円	265,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	923,867 円	30,795,564　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 590,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,252,500 円	265,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	265,000 円	265,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	265,000 円	265,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,886,367 円　（　　　　　　 20,948 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	265,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 1,120.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,847,000 円（　　　　　 56,395 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,563,088 円
②総費用	5,886,367 円
③純収益　①－②	24,676,721 円
④建物等に帰属する純収益	15,847,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,829,721 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,437,681 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,027 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 210,942,025 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 751,000 円／㎡）