鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都下京 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ｇ -109	京都市下京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東50m府道、中間画地		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
b	２２Ｋ１Ａ -17	京都市下京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北27m府道、西6m、角地		商業高度4種最高15m 高度利用地区 (100,600)
c	２２Ｋ１Ｂ -109	京都市下京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、中間画地		商業高度1種最高31m 旧市街地美観 (90,660)
d	２２Ｋ１Ｂ -102	京都市中京区		更地	（　）	ほぼ長方形	北13.5m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,400)
e	２２Ｋ１Ｆ -19	京都市中京区		更地	（　）	長方形	東25.8m市道、南6m、西2.7m、三方路		近商高度4種最高20m 沿道美観形成 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,286,923	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,199,802	100 [ 156.6]	1,404,727	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,400,000
b	(　 ) 1,593,567	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,535,895	100 [ 110.2]	1,393,734		1,390,000
c	(　 ) 1,384,699	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,398,546	100 [ 105.6]	1,324,381		1,320,000
d	(　 ) 1,289,817	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,294,976	100 [ 99.4]	1,302,793		1,300,000
e	(　 ) 746,248	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	739,592	100 [ 58.3]	1,268,597		1,270,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +60.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -23.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,330,000 円／㎡]

京都下京 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地の最有効使用が分譲マンション用地と判断されるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,203,751,428	1,294,252,927	12	820,000	3,452.85	290,000	4,420.36
⑧開発法による価格	909,498,501 円　　　　（　 1,280,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都下京 5-3　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
713 ㎡	㎡		㎡		㎡	713.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
478.60 ㎡	4,420.36 ㎡	3,476.35 ㎡	944.01 ㎡	3,452.85 ㎡	ＲＣ・10F 1B ( 53 戸) 60㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 67.1 ％）	（ 620.0 ％）	（ 487.6 ％）	（ 132.4 ％）	（ 78.11 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業準防高度1種最高31m 沿道美観形成	90 ％	700 ％	700 ％	間口奥行	20.8 ｍ 34.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		16.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

820,000 円／㎡

店舗等

860,000 円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域の分譲価格等を参考に査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 820,000 円／㎡　　×　　 3,207.55 ㎡　　＝　　　　 2,630,191,000 円

店舗等

　 860,000 円／㎡　　×　　 245.30 ㎡　　＝　　　　 210,958,000 円

合　計　　　　　　　　 2,841,149,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 290,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 301,600 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 301,600 円／㎡　　×　　　 4,420.36 ㎡　　＝　　　　 1,333,180,576 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発負担金はない
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,841,149,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 284,114,900 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,617,295,476 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	14 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	14 ヶ月	販売管理費(2期目)	21 ヶ月
建築工事(2期目)	18 ヶ月	販売収入(2期目)	21 ヶ月	販売管理費(3期目)	28 ヶ月
建築工事(3期目)	28 ヶ月	販売収入(3期目)	28 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	142,057,450 円	( 5 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 124,470,738 円
	販売総額(2期)	142,057,450 円	( 5 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 116,501,315 円
	販売総額(3期)	2,557,034,100 円	( 90 ％)	×　　0.7676	（ 28 ヶ月）	＝　　 1,962,779,375 円
収入合計		－	－	－	－	2,203,751,428 円
支出	建築工事費(1期)	133,318,058 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 123,612,503 円
	建築工事費(2期)	133,318,058 円	( 10 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 112,480,446 円
	建築工事費(3期)	1,066,544,461 円	( 80 ％)	×　　0.7676	（ 28 ヶ月）	＝　　 818,679,528 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	142,057,450 円	( 50 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 124,470,738 円
	販売管理費(2期)	113,645,960 円	( 40 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 93,201,052 円
	販売管理費(3期)	28,411,490 円	( 10 ％)	×　　0.7676	（ 28 ヶ月）	＝　　 21,808,660 円
支出合計		－	－	－	－	1,294,252,927 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,203,751,428 円　　－　　　　　　 1,294,252,927 円　　＝　　　　　 909,498,501 円 1,280,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
京都下京 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都下京 5-3

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　綿越　浩

TEL.

鑑定評価額

927,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,300,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	950,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市下京区大宮通四条下る四条大宮町１９番外				②地積　(㎡)	713 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 準防（その他）高度1種最高31m 沿道美観形成 (90,700)
	1:1.5	店舗ＲＣ7	中小規模店舗ビルに小売店舗も混在する商業地域	東16m市道	水道、ガス、下水	大宮 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 30 ｍ、南 55 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

中高層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

四条大宮交差点の至近である
。

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

大宮駅南方

130m

法令

規制

商業
(90,700)
準防
高度1種最高31m
沿道美観形成

⑤地域要因の将
　来予測

四条大宮交差点付近の準高度商業地域として熟成している。京都市中心部のマンション素地需要は旺盛で、地価
は引き続き上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,330,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 1,270,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中京区や下京区の商業地域である。需要者は地元又は全国展開している大手法人や不動産会社のほかマン
ションデベロッパーなどがあげられる。四条大宮交差点の至近で高容積率を使用できることから需要者の用地取得意欲
は強く、特にマンションデベロッパーは顕著である。画地規模や利用形態により取引される価格帯はまちまちであるた
め、中心となる価格帯は把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似性の高い取引事例を採用して試算したものであり、市場の実態を反映しており規範性は高い。開発法に
よる価格は分譲マンション用地の需要者の視点を具現した価格であり、想定要素は多いものの適切な数値を採用したも
のと判断する。そこで、比準価格と開発法による価格を関連づけ、前年指定基準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,190,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　下京（府） 5-8             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,240,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

下京区の人口は概ね横ばいとなっている。高
齢化率は府平均より低い。新型コロナウイル
ス感染症の影響で取引件数はやや減少してい
る。

新型コロナウイルス感染症の影響で宿泊用地
の需要は減少したが、マンション素地の需要
が旺盛で、市場での人気は依然として高い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.2 ％

+4.8 ％

３　試算価格算定内訳

京都下京 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ｂ -109	京都市下京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、中間画地		商業高度1種最高31m 旧市街地美観 (90,660)
b	２２Ｋ１Ｌ -4	京都市下京区		更地	（　）	不整形	南50m国道、中間画地		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
c	２２Ｋ１Ｒ -27	京都市下京区		更地	（　）	ほぼ台形	南東22m府道、西3.7m、角地		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
d	２２Ｋ１Ｇ -113	京都市下京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北24m国道、中間画地		商業高度1種最高31m 高度利用地区 (100,600)
e	２２Ｋ１Ｎ -3	京都市下京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西17m市道、東2m、南2m、三方路		商業高度4種最高20m 沿道型美観形成 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,384,699	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,398,546	100 [ 105.6]	1,324,381	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,320,000
b	(　 ) 1,105,181	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	1,173,819	100 [ 83.2]	1,410,840		1,410,000
c	(　 ) 1,486,726	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	1,550,288	100 [ 115.0]	1,348,077		1,350,000
d	(　 ) 997,479	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,015,434	100 [ 84.6]	1,200,277		1,200,000
e	(　 ) 760,310	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	760,310	100 [ 60.4]	1,258,791		1,260,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,330,000 円／㎡]

京都下京 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンション適地のため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,161,965,067	1,258,751,321	12	820,000	3,452.85	280,000	4,420.36
⑧開発法による価格	903,213,746 円　　　　（　 1,270,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都下京 5-3　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
713 ㎡	㎡		㎡		㎡	713.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
478.60 ㎡	4,420.36 ㎡	3,476.35 ㎡	944.01 ㎡	3,452.85 ㎡	ＲＣ・10F 1B ( 53 戸) 60㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 67.1 ％）	（ 620.0 ％）	（ 487.6 ％）	（ 132.4 ％）	（ 78.11 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業準防高度1種最高31m 沿道美観形成	90 ％	700 ％	700 ％	間口奥行	20.8 ｍ 34.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		16.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

820,000 円／㎡

店舗等

850,000 円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 820,000 円／㎡　　×　　 3,207.55 ㎡　　＝　　　　 2,630,191,000 円

店舗等

　 850,000 円／㎡　　×　　 245.30 ㎡　　＝　　　　 208,505,000 円

合　計　　　　　　　　 2,838,696,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 280,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 291,200 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 291,200 円／㎡　　×　　　 4,420.36 ㎡　　＝　　　　 1,287,208,832 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱により非計上。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,838,696,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 283,869,600 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,571,078,432 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	12 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	12 ヶ月
建築工事(1期目)	12 ヶ月	販売収入(1期目)	15 ヶ月	販売管理費(2期目)	23 ヶ月
建築工事(2期目)	21 ヶ月	販売収入(2期目)	23 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	30 ヶ月	販売収入(3期目)	30 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	141,934,800 円	( 5 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 123,185,213 円
	販売総額(2期)	141,934,800 円	( 5 ％)	×　　0.8048	（ 23 ヶ月）	＝　　 114,229,127 円
	販売総額(3期)	2,554,826,400 円	( 90 ％)	×　　0.7533	（ 30 ヶ月）	＝　　 1,924,550,727 円
収入合計		－	－	－	－	2,161,965,067 円
支出	建築工事費(1期)	257,441,766 円	( 20 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 229,869,753 円
	建築工事費(2期)	257,441,766 円	( 20 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 211,127,992 円
	建築工事費(3期)	772,325,299 円	( 60 ％)	×　　0.7533	（ 30 ヶ月）	＝　　 581,792,648 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	85,160,880 円	( 30 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 76,040,150 円
	販売管理費(2期)	198,708,720 円	( 70 ％)	×　　0.8048	（ 23 ヶ月）	＝　　 159,920,778 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,258,751,321 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,161,965,067 円　　－　　　　　　 1,258,751,321 円　　＝　　　　　 903,213,746 円 1,270,000 円／㎡