鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都東山 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ａ -104	京都市東山区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.3m道路、中間画地		商業高度4種最高12m 歴史遺産美観 (80,318)
b	２２Ｋ１Ｊ -13	京都市東山区		底地	（　）	ほぼ長方形	南49m国道、中間画地		商業高度4種最高20m 沿道美観形成 (100,580)
c	２２Ｋ１Ｂ -9	京都市東山区		建付地	（　）	ほぼ整形	西4.1m市道、南2.9m、東2.8m、三方路		近商高度3種最高15m 旧市街地美観 (100,246)
d	２２Ｋ１Ｆ -110	京都市東山区		建付地	（　）	台形	東7.5m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,400)
e	２２Ｋ１Ｐ -102	京都市東山区		更地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		２住居高度2種最高15m 旧市街地美観 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 751,577	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	751,577	100 [ 105.9]	709,704	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	710,000
b	(　 837,936) 837,936	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	837,936	100 [ 118.8]	705,333		705,000
c	(　 ) 555,144	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.4]	635,176	100 [ 92.5]	686,677		687,000
d	(　 ) 662,461	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	641,262	100 [ 94.2]	680,745		681,000
e	(　 ) 496,255	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	503,203	100 [ 71.9]	699,865		700,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +18.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 700,000 円／㎡]

京都東山 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,970,324	641,273	3,329,051	1,603,440	1,725,611	（　0.9763） 1,684,714	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	41,090,585 円　　　　（　 563,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都東山 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	43.00	Ｓ3	124.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度2種最高12m 歴史遺産美観	60 ％	200 ％	200 ％	73 ㎡	4.7 m x 15.6 m	前面道路：市道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は１ＬＤＫの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 89.9 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	43.00	90.2	38.80	4,500	174,600	6.0	1,047,600
							2.0	349,200
2～ 2	住宅	43.00	90.2	38.80	2,210	85,748	1.0	85,748
							2.0	171,496
3～ 3	住宅	38.70	89.1	34.50	2,210	76,245	1.0	76,245
							2.0	152,490
～

～

計		124.70	89.9	112.10		336,593		1,209,593
								673,186

⑨年額支払賃料	336,593 円　×　12ヶ月　＝　 4,039,116 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 112.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,039,116 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 242,347 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,796,769 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,209,593 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,370 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 673,186 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 162,185 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,970,324 円　　　　（　 54,388 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１Ｒ・Ｔ　　　　-1	2,044 ( 1,965)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,317	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,306 円/㎡　月額支払賃料（　 2,210 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ１Ｒ・Ｔ　　　　-3	2,416 ( 2,284)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,301
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都東山 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	131,000 円	26,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	121,173 円	4,039,116　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 114,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 222,700 円	26,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,200 円	26,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,200 円	26,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 641,273 円　（　　　　　　 8,785 円／㎡）　　（経費率　　 16.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,200,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 124.70 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0612	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,603,440 円（　　　　　 21,965 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,970,324 円
②総費用	641,273 円
③純収益　①－②	3,329,051 円
④建物等に帰属する純収益	1,603,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,725,611 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,684,714 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,078 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,090,585 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 563,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
京都東山 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都東山 5-12

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　小島　崇史

TEL.

鑑定評価額

48,200,000 円

１㎡当たりの価格

660,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	540,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市東山区五条橋東６丁目５８３番７０				②地積　(㎡)	73 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）高度2種最高12m 歴史遺産美観
	1:3.5	店舗兼簡易宿所Ｓ3	伝統工芸品を扱う店舗が多い商業地域	南6.2m市道	水道、ガス、下水	清水五条 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 80 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗兼住宅地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 75 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

清水寺に近い。

街

路

６．２ｍ市道

交通

施設

清水五条駅東方

1.1km

法令

規制

２住居
(60,200)
高度2種最高12m
歴史遺産美観

⑤地域要因の将
　来予測

店舗住宅や物販店舗等が多い旧来からの観光的色彩の強い商業地域。当地域は清水寺に近く観光客が比較的多く
往来する地域で、市場性等が高い。地価水準はインバウンド需要の低迷等を強く受けてやや下落傾向にある。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗兼住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 700,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 534,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に東山区及びその周辺の幹線道路沿いの商業地域やその背後至近の商業地域である。主な需要者は、
物販店や飲食店利用の市内外の法人・個人。また、簡易宿泊所利用の事業者も見られる。周辺には観光名所も多いが、
観光客の減少により需要は低迷している。主な需要の中心となる価格帯は、画地規模や建物の品等によりまちまちであ
るため、見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は物販店舗住宅等が多いが、近年の市場動向等から需要の中心は飲食店舗や簡易宿泊所目的及び店舗共同住宅等
の収益物件の投資目的が多い。適切な５事例より求めた比準価格の規範性は高いと判断する。一方、当地域は元本価値
に見合う賃料の徴収が困難であること等から収益価格はやや低位に求められた。よって、市場の実態を反映した比準価
格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都東山 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 835,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[126.5]

[100.0]
100

660,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    670,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響等に改善が
見られつつあるが、インバウンド需要はなく
、不動産市況はやや下落傾向にある。

清水寺に近い既存の商業地域である。市場性
等は高い地域であるが、観光客が減少して需
要は低迷している。その他格別の変動要因は
ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  +4.5
行政　　　　　　 +11.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都東山 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ａ -22	京都市東山区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西5.7m市道、中間画地		商業高度4種最高12m 歴史遺産美観 (80,342)
b	２２Ｋ１Ｂ -8	京都市東山区		更地	（　）	ほぼ長方形	南4.7m私道、中間画地		商業高度4種最高15m 歴史遺産美観 (90,282)
c	２２Ｋ１Ｊ -15	京都市東山区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東8.3m市道、中間画地		商業高度4種最高12m 旧市街地美観 (90,400)
d	２２Ｋ１Ｊ -13	京都市東山区		底地	（　）	ほぼ長方形	南49m国道、中間画地		商業高度4種最高20m 沿道美観形成 (100,580)
e	２２Ｋ１Ｏ -20	京都市下京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3.5m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 岸辺型美観 (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 545,221	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.0]	726,961	100 [ 107.9]	673,736	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	674,000
b	(　 ) 781,698	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	781,698	100 [ 109.2]	715,841		716,000
c	(　 ) 818,171	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	818,171	100 [ 121.5]	673,392		673,000
d	(　 837,936) 837,936	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	837,936	100 [ 120.1]	697,699		698,000
e	(　 ) 515,508	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	517,055	100 [ 69.8]	740,766		741,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +18.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -32.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 700,000 円／㎡]

京都東山 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,905,270	639,251	3,266,019	1,629,640	1,636,379	（　0.9771） 1,598,906	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	38,997,707 円　　　　（　 534,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都東山 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	43.00	Ｓ3	124.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度2種最高12m 歴史遺産美観	60 ％	200 ％	200 ％	73 ㎡	4.7 m x 15.6 m	前面道路：市道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は１ＬＤＫの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 89.7 ％
の理由

同種、同規模の建物を参考に下表のとおり

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	43.00	90.0	38.70	4,300	166,410	6.0	998,460
							2.0	332,820
2～ 2	住宅	43.00	90.0	38.70	2,250	87,075	1.0	87,075
							1.0	87,075
3～ 3	住宅	38.70	89.0	34.44	2,250	77,490	1.0	77,490
							1.0	77,490
～

～

計		124.70	89.7	111.84		330,975		1,163,025
								497,385

⑨年額支払賃料	330,975 円　×　12ヶ月　＝　 3,971,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 111.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,971,700 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 198,585 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,773,115 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,163,025 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,049 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 497,385 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 121,106 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,905,270 円　　　　（　 53,497 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１Ｇ・Ｔ　　　　-106	2,473 ( 2,419)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.5]	100 [103.0]	2,276	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ１Ｇ・Ｔ　　　　-107	2,482 ( 2,431)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.5]	100 [105.5]	100 [101.0]	2,389
c	２２Ｋ１Ｇ・Ｔ　　　　-108	2,298 ( 2,204)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.5]	100 [102.0]	2,248

京都東山 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	131,000 円	26,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	119,151 円	3,971,700　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 114,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 222,700 円	26,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,200 円	26,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,200 円	26,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 639,251 円　（　　　　　　 8,757 円／㎡）　　（経費率　　 16.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9771

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,200,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 124.70 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0622	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,629,640 円（　　　　　 22,324 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,905,270 円
②総費用	639,251 円
③純収益　①－②	3,266,019 円
④建物等に帰属する純収益	1,629,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,636,379 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,598,906 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,903 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,997,707 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 534,000 円／㎡）