別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 京都東山 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都東山 -5 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　信彦   TEL.

鑑定評価額 18,300,000 円  １㎡当たりの価格 185,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市東山区本町１６丁目３１０番２７ ②地積 　(㎡) 113   (         14)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m 風致地区第５種 (40,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 南4m私道 水道、ガス、下水 京阪東福寺 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅の敷地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北４ｍ私道 交通 施設 京阪東福寺駅南東方 350m 法令 規制 １中専 (40,160) 準防  高度1種最高15m 風致地区第５種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変化はなく今後 もほぼ現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅の敷地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京阪本線、ＪＲ奈良線沿線で、概ね東山区南部及び伏見区北部の混在住宅地域が存する圏域。需要者は京 都市南部の居住者を中心とする。交通利便性は良好であり、画地規模も小さく総額も大きくない、街路条件にやや劣る ため需要は強くない。一方で供給は、相続や転居で既存物件が年に数例取引される程度である。このため需給動向は中 庸である。市場の中心価格帯は、新築の戸建物件で３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、自用目的の取引を中心に近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた 。一方収益価格については、対象標準地が経済合理性や建物配置からみて市場性のある賃貸住宅の床面積を確保できな い画地であるため、これを求めることが出来なかった。したがって比準価格を採用することとし、代表標準地との検討 をふまえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都東山 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    174,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 96.8] [103.0] 100 185,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    185,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染拡大も我が国におい ては感染者が急減しており、国内を中心に経 済活動の再開、これに伴う景気回復が期待さ れる。 鉄道駅から徒歩圏内にある熟成した住宅地域 で、規模も小さく需要は見込めるが、街路条 件に劣り地価は横這い傾向を示す。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％