別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 京都東山 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都東山 -4 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　小島　崇史   TEL.

鑑定評価額 91,000,000 円  １㎡当たりの価格 427,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 340,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市東山区高台寺南門通下河原東入桝屋町３５３番５ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度2種最高12m 風致地区第３種 (40,180) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と料 亭、保養所が混在の 住宅地域 西4.5m私道 水道、ガス、下水 祇園四条 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    15 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 高台寺から清水寺へと続く観 光地の背後の地域で、二寧坂 等に近い。 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ私道 交通 施設 祇園四条駅南東方 1.4km 法令 規制 ２住居 (40,180) 高度2種最高12m 風致地区第３種 ⑤地域要因の将 　来予測 東山の観光地区内に存し、用途の多様性や市場性等が高い。当地域は住宅地から観光地の様相を強めている地域 であり、今後もこの傾向が続くものと予測する。地価水準は需給関係からやや上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    427,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に観光名所やその施設・有名寺院等に近い東山区や左京区の住宅地域である。需要者の中心は同一需 給圏内の居住者のほか、セカンドハウス利用若しくは宿泊用途への転用を前提とした市内外からの幅広い需要も見受け られたが観光地区内にあることからインバウンド需要は低迷している。需要者の属性や利用用途に応じて取引される価 格帯はまちまちであるため、中心となる価格帯は把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は公法上の規制等から住宅等の自用目的での取引が中心である。状況の類似する適切な５事例より求めた比準価 格の規範性は高いと判断する。収益還元法は適用を試みたが、当地域において賃貸借市場が未成熟であること及び公法 上の規制等から安定的な収益の確保が困難であり採用できない。よって、地域の特性や価格の妥当性等を考慮した比準 価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都東山 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    309,000 円／㎡ [100.3] 100 100 [101.0] 100 [ 72.5] [101.0] 100 427,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    425,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響等に改善が 見られつつあり、市街地中心部の不動産市況 は上昇傾向にある。 観光施設や有名寺院に近く、需要が強く市場 性等は高い地域である。その他格別の変動要 因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -28.2 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％