別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 京都東山 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都東山 -3 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　信彦   TEL.

鑑定評価額 63,200,000 円  １㎡当たりの価格 310,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 245,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市東山区正面通大和大路東入茶屋町５２７番１６ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m 風致地区第５種 (40,192) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 西4.8m市道 水道、ガス、下水 清水五条 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅の敷地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北４．８ｍ 市道 交通 施設 清水五条駅南東方 750m 法令 規制 ２住居 (40,192) 準防  高度2種最高15m 風致地区第５種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変化はなく今後もほ ぼ現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅の敷地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    310,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京阪本線沿線で、概ね東山区の閑静な住宅地域が存する圏域。需要者の中心は京都市居住者のうち比較的 裕福な層を中心とする。熟成した旧来からの住宅地で供給は少なく、規模の大きい画地を２～３に区画割した分譲が年 に数例見られる程度。一方需要面は、自用地に加え富裕層の別荘需要も見込めることから根強いものがあり、需給動向 は強含みの傾向を示す。需要の中心は、土地面積にバラツキがあることから明確な価格帯が見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、自用目的の取引を中心に近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた 。一方収益価格については、経済合理性や建物配置からみて市場性のある賃貸住宅の床面積を確保できない画地である ため、これを求めることが出来なかった。したがって比準価格を採用することとし、前年価格等との均衡に留意して鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    309,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　東山（府） -4              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    309,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染拡大も我が国におい ては感染者が急減しており、国内を中心に経 済活動の再開、これに伴う景気回復が期待さ れる。 住環境は良好で、鉄道駅からのアクセスも良 く、住宅地域としての人気も根強いことから 需要は底堅く、一般的要因を反映して地価は 反転した。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％ +0.3 ％