鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都中京 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ｏ -23	京都市中京区		更地	（　）	ほぼ長方形	北5.4m市道、中間画地		近商高度3種最高15m 旧市街地美観 (90,300)
b	２２Ｋ１Ｊ -8	京都市上京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.6m市道、西4.9m、二方路		商業高度4種最高20m 沿道美観形成 (100,336)
c	２２Ｋ１Ｏ -17	京都市上京区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6.5m市道、中間画地		近商高度3種最高15m 旧市街地美観 (90,200)
d	２２Ｋ１Ｆ -25	京都市下京区		建付地	（　）	長方形	東10.5m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,400)
e	２２Ｋ１Ｈ -20	京都市下京区		更地	（　）	ほぼ長方形	東5.6m市道、南4m、角地		近商高度3種最高15m 旧市街地美観 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 422,947	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	424,639	100 [ 90.3]	470,254	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	470,000
b	(　 ) 441,989	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	435,489	100 [ 98.9]	440,333		440,000
c	(　 ) 333,170	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	334,836	100 [ 83.0]	403,417		403,000
d	(　 ) 546,218	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	549,495	100 [ 117.9]	466,069		466,000
e	(　 ) 454,421	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	441,185	100 [ 97.0]	454,830		455,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 456,000 円／㎡]

京都中京 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,321,126	1,586,941	6,734,185	4,671,060	2,063,125	（　0.9541） 1,968,428	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	46,867,333 円　　　　（　 328,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都中京 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	125.00	Ｓ3	305.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度4種最高20m 旧市街地美観	90 ％	400 ％	378 ％	143 ㎡	7.2 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２・３階は単身向け（平均専有面積約２７㎡・１Ｋ）の共同住宅

⑦有効率　 87.1 ％
の理由

同種建物で概ね標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.00	83.0	103.75	3,300	342,375	6.0	2,054,250
							0.0	0
2～ 3	住宅	90.00	90.0	81.00	2,330	188,730	1.0	188,730
							1.0	188,730
～

～

～

計		305.00	87.1	265.75		719,835		2,431,710
								377,460

⑨年額支払賃料	719,835 円　×　12ヶ月　＝　 8,638,020 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 265.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,638,020 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 431,901 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,206,119 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,431,710 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,101 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 377,460 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 91,906 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,321,126 円　　　　（　 58,190 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１Ｐ・Ｔ　　　　-104	2,394 ( 2,317)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,396	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,382 円/㎡　月額支払賃料（　 2,330 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ１Ｐ・Ｔ　　　　-110	2,312 ( 2,238)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [103.0]	100 [101.0]	2,364
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都中京 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	381,000 円	76,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	259,141 円	8,638,020　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 146,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 647,700 円	76,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	76,200 円	76,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	76,200 円	76,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,586,941 円　（　　　　　　 11,097 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	76,200,000 円	設計監理料率　 238,000 円／㎡　×　 305.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,671,060 円（　　　　　 32,665 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,321,126 円
②総費用	1,586,941 円
③純収益　①－②	6,734,185 円
④建物等に帰属する純収益	4,671,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,063,125 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,968,428 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,765 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,867,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 328,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
京都中京 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都中京 5-15

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　小島　崇史

TEL.

鑑定評価額

63,800,000 円

１㎡当たりの価格

446,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	350,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市中京区三条通神泉苑西入今新在家西町２１番				②地積　(㎡)	143 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度4種最高20m 旧市街地美観 (90,378)
	1:3	店舗Ｗ2	小売店舗の建ち並ぶアーケード付の商業地域	北6.3m市道	水道、ガス、下水	二条城前 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗住宅併用地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

６．３ｍ市道

交通

施設

二条城前駅南西方

600m

法令

規制

商業
(90,378)
準防
高度4種最高20m
旧市街地美観

⑤地域要因の将
　来予測

物販店舗、飲食店舗等が建ち並ぶアーケード付の商業地域。当地域及び周辺地域において格別の変動要因はなく
、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は一般的要因・地域要因の影響等を受けてやや上昇傾向。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗住宅併用地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 468,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 331,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中京区及び周辺区の商店街等の商業地域である。需要者の中心は中小法人・個人事業者等である。事業
主の高齢化、買物客の大型店への流出が見られたが、ここ近年においては周辺にホテルや簡易宿泊所の開設があった。
しかし、観光客等の減少により店舗需要は弱含みにあったが、ここ最近は回復傾向にある。取引価格は業種、立地等の
影響を受け、市場の中心価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は旧来からの物販店舗や飲食店舗等が混在し、需要の中心は自用店舗住宅目的である。適切な５事例より求めた
比準価格の規範性は高いと判断する。当地域には一部店舗共同住宅や共同住宅等も見られるが、元本価値に見合う賃料
の徴収が困難であること等から収益価格はやや低位に求められた。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、
収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都下京 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 599,000 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[100.0]

100
[133.9]

[100.0]
100

446,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    440,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響等に改善が
見られつつあり、市街地中心部の不動産市況
は上昇傾向にある。

古くからの幹線道路沿い背後のアーケード付
商業地域。観光客の減少、新規店舗出店等の
需要減が見られたが回復傾向。その他格別の
変動要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都中京 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ｌ -5	京都市下京区		建付地	（　）	長方形	西4.3m市道、中間画地		近商高度3種最高15m 歴史遺産美観 (90,258)
b	２２Ｋ１Ｊ -17	京都市下京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.1m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,400)
c	２２Ｋ１Ｊ -18	京都市下京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7.1m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,400)
d	２２Ｋ１Ｆ -111	京都市中京区		底地	（　）	長方形	北5.5m市道、中間画地		商業高度1種最高31m 沿道美観 (90,330)
e	２２Ｋ１Ｒ -107	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北15.5m市道、中間画地		近商高度4種最高15m 歴史遺産美観 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 529,259	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	529,259	100 [ 108.2]	489,149	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	489,000
b	(　 ) 363,573	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	365,027	100 [ 77.9]	468,584		469,000
c	(　 ) 333,268	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	334,601	100 [ 77.9]	429,526		430,000
d	(　 136,268) 454,227	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	456,498	100 [ 97.5]	468,203		468,000
e	(　 ) 618,111	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	621,202	100 [ 128.3]	484,179		484,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +16.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -1.5
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 468,000 円／㎡]

京都中京 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,272,043	1,571,424	6,700,619	4,615,890	2,084,729	（　0.9541） 1,989,040	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	47,358,095 円　　　　（　 331,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都中京 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	125.00	Ｓ3	305.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度4種最高20m 旧市街地美観	90 ％	400 ％	378 ％	143 ㎡	7.2 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用及び画地条件により、１階フロア貸し店舗、２階・３階は２７㎡・１Ｋの共同住宅を想定。

⑦有効率　 87.1 ％
の理由

類似建物の有効率を参考にし下表のとおり。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.00	83.0	103.75	3,300	342,375	6.0	2,054,250
							0.0	0
2～ 3	住宅	90.00	90.0	81.00	2,304	186,624	1.0	186,624
							1.0	186,624
～

～

～

計		305.00	87.1	265.75		715,623		2,427,498
								373,248

⑨年額支払賃料	715,623 円　×　12ヶ月　＝　 8,587,476 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 265.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,587,476 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 429,374 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,158,102 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,427,498 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,061 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 373,248 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 90,880 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,272,043 円　　　　（　 57,846 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１Ｐ・Ｔ　　　　-108	2,419 ( 2,366)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	2,372	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,355 円/㎡　月額支払賃料（　 2,304 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ１Ｐ・Ｔ　　　　-105	2,338 ( 2,262)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.5]	100 [100.0]	2,448
c	２２Ｋ１Ｐ・Ｔ　　　　-102	2,073 ( 1,994)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.5]	100 [102.0]	2,246

京都中京 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	376,500 円	75,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	257,624 円	8,587,476　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 146,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 640,000 円	75,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	75,300 円	75,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	75,300 円	75,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,571,424 円　（　　　　　　 10,989 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	75,300,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 305.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,615,890 円（　　　　　 32,279 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,272,043 円
②総費用	1,571,424 円
③純収益　①－②	6,700,619 円
④建物等に帰属する純収益	4,615,890 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,084,729 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,989,040 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,909 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,358,095 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 331,000 円／㎡）