鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都中京 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ａ -102	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.2m市道、中間画地		近商高度3種最高15m 旧市街地美観 (90,252)
b	２２Ｋ１Ｂ -19	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		準工高度3種最高20m 市街地美観形成 (70,200)
c	２２Ｋ１Ｇ -106	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、南4m、二方路		１住居高度2種最高15m (70,200)
d	２２Ｋ１Ｎ -24	京都市中京区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東2.6m私道、中間画地		近商高度3種最高15m 旧市街地美観 (90,240)
e	２２Ｋ１Ｎ -25	京都市中京区		建付地	（　）	長方形	南6.1m市道、中間画地		準工高度3種最高20m 市街地美観形成 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 313,452	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	309,150	100 [ 101.9]	303,386	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	306,000
b	(　 ) 302,457	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	294,822	100 [ 95.0]	310,339		313,000
c	(　 ) 311,226	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	301,051	100 [ 100.0]	301,051		304,000
d	(　 ) 345,203	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	339,788	100 [ 102.3]	332,149		335,000
e	(　 ) 290,715	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	283,094	100 [ 90.9]	311,435		315,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 310,000 円／㎡]

京都中京 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,383,853	859,832	3,524,021	2,449,000	1,075,021	（　0.9534） 1,024,925	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	23,835,465 円　　　　（　 229,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都中京 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	57.00	Ｓ3	171.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	104 ㎡	7.3 m x 14.4 m	前面道路：市道　 5.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階を２９㎡程度の１Ｋタイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、開放式廊下の為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	57.00	100.0	57.00	2,100	119,700	1.0	119,700
							1.0	119,700
2～ 3	住宅	57.00	100.0	57.00	2,250	128,250	1.0	128,250
							1.0	128,250
～

～

～

計		171.00	100.0	171.00		376,200		376,200
								376,200

⑨年額支払賃料	376,200 円　×　12ヶ月　＝　 4,514,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 171.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,514,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 225,720 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,288,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	376,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,574 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 376,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 91,599 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,383,853 円　　　　（　 42,152 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１Ｂ・Ｔ　　　　-1	2,664 ( 2,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,368	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ１Ｂ・Ｔ　　　　-2	2,698 ( 2,587)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,346
c	２２Ｋ１Ｏ・Ｔ　　　　-23	2,268 ( 2,220)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,274

京都中京 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	237,000 円	39,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	135,432 円	4,514,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 335,700 円	39,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,500 円	39,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,500 円	39,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 859,832 円　（　　　　　　 8,268 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,500,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 171.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,449,000 円（　　　　　 23,548 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,383,853 円
②総費用	859,832 円
③純収益　①－②	3,524,021 円
④建物等に帰属する純収益	2,449,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,075,021 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,024,925 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,855 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,835,465 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 229,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月5日　提出
京都中京 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都中京 -3

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　神本　文子

TEL.

鑑定評価額

31,400,000 円

１㎡当たりの価格

302,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	245,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市中京区西ノ京北壺井町６３番				②地積　(㎡)	104 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m (70,200)
	1:2	住宅Ｗ3	一般住宅、共同住宅、店舗等の混在する住宅地域	西5.9m市道	水道、ガス、下水	円町 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 60 ｍ、南 60 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北、　５
．９ｍ市道

交通

施設

円町駅南西方

550m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

住宅を中心に店舗が混在する住宅地域で、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持
すると予測する。なお、利便性が良好な住宅地で需要は堅調で、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 307,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 248,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市中心部の西方に位置する中京区・周辺区の住宅地域である。需要者の中心は市内居住の一般所得者層で
一次取得のみならず、買換え需要もある。利便性・住環境ともに概ね良好であるため、需要は堅調に推移している。市
場の中心価格帯は新築戸建住宅は供給が少なく、把握が難しいが、中古不動産は敷地規模５０～７０㎡程度の小規模な
ものが総額で２～３千万円程度で取引されており、標準的画地の規模では土地のみで３千万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及び周辺地域には収益物件が介在するが、取引の中心は自己使用不動産で、取引当事者は類似不動産との比較
による意思決定を行っている。そのため、信頼性のある事例により求めた比準価格の規範性は高い。収益価格は元本価
値に見合う賃料獲得が難しく、低位に試算され、想定要素も含む。よって、本件では取引の実態を踏まえ、市場性を反
映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、類似の標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都中京 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 269,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[101.0]

100
[ 92.1]

[101.0]
100

301,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中京区の人口は概ね横ばいである。景気は緩
やかに持ち直しつつあり、個人消費は持ち直
しの動きが見られ、住宅・設備投資は堅調に
推移している。

利便性が比較的良好な既成住宅地域であり、
地域的特性に変化は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都中京 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ｇ -106	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、南4m、二方路		１住居高度2種最高15m (70,200)
b	２２Ｋ１Ｂ -19	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		準工高度3種最高20m 市街地美観形成 (70,200)
c	２２Ｋ１Ｑ -8	京都市上京区		更地	（　）	ほぼ長方形	南6.4m市道、北2.3m、二方路		１住居高度2種最高15m 旧市街地美観 (70,200)
d	２２Ｋ１Ｏ -12	京都市上京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.2m市道、中間画地		準工高度3種最高15m 旧市街地美観 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 311,226	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	301,051	100 [ 100.0]	301,051	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	304,000
b	(　 ) 302,457	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	294,822	100 [ 97.0]	303,940		307,000
c	(　 ) 318,515	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	320,430	100 [ 100.9]	317,572		321,000
d	(　 ) 263,045	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	264,360	100 [ 90.3]	292,757		296,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 307,000 円／㎡]

京都中京 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,476,844	862,705	3,614,139	2,449,000	1,165,139	（　0.9534） 1,110,844	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	25,833,581 円　　　　（　 248,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都中京 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	57.00	Ｓ3	171.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	104 ㎡	7.3 m x 14.4 m	前面道路：市道　 5.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

少人数世帯向け（平均専有面積２９㎡）の共同住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	57.00	100.0	57.00	2,180	124,260	1.0	124,260
							1.0	124,260
2～ 3	住宅	57.00	100.0	57.00	2,280	129,960	1.0	129,960
							1.0	129,960
～

～

～

計		171.00	100.0	171.00		384,180		384,180
								384,180

⑨年額支払賃料	384,180 円　×　12ヶ月　＝　 4,610,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 171.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,610,160 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 230,508 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,379,652 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	384,180 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,650 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 384,180 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 93,542 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,476,844 円　　　　（　 43,047 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１Ｐ・Ｔ　　　　-110	2,312 ( 2,238)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [104.0]	100 [103.0]	2,296	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,331 円/㎡　月額支払賃料（　 2,280 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ１Ｐ・Ｔ　　　　-104	2,394 ( 2,317)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	100 [101.0]	2,372
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都中京 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	237,000 円	39,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	138,305 円	4,610,160　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 335,700 円	39,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,500 円	39,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,500 円	39,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 862,705 円　（　　　　　　 8,295 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,500,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 171.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,449,000 円（　　　　　 23,548 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,476,844 円
②総費用	862,705 円
③純収益　①－②	3,614,139 円
④建物等に帰属する純収益	2,449,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,165,139 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,110,844 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,681 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,833,581 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 248,000 円／㎡）