別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月5日　提出 京都中京 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都中京 -1 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　神本　文子   TEL.

鑑定評価額 18,700,000 円  １㎡当たりの価格 256,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 205,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市中京区聚楽廻松下町１２番４７ ②地積 　(㎡) 73   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m 旧市街地美観 (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南4m道路 水道、ガス、下水 円町 840m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 道路 交通 施設 円町駅北東方 840m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  高度2種最高15m 旧市街地美観 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持する と予測する。なお、需要は堅調であり、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    256,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は上京区・中京区のうち、概ね堀川通以西の住宅地域である。需要者の中心は市内居住の一般所得者層で、 一次取得のみならず、買換え需要もある。利便性が良好であるため、需要は堅調に推移している。市場の中心価格帯は 標準的画地の規模は土地のみで１千万円台後半から２千万円程度、新築戸建住宅は４千万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用不動産の取引が中心で、取引の指標は居住の快適性である。本件では同一需給圏内の類似地域の信 頼性のある取引事例に基づく比準価格を求めた。なお、標準地の画地規模を考慮すると、賃貸経営は非現実的であるた め、収益還元法の適用は断念した。よって、地域的特性を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格の規範性は高いこと から、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都中京 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    300,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [101.0] 100 [121.0] [103.0] 100 255,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    255,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中京区の人口は概ね横ばいである。景気は緩 やかに持ち直しつつあり、個人消費は持ち直 しの動きが見られ、住宅・設備投資は堅調に 推移している。 古くからの既成住宅地域であり、地域的特性 に変化は認められないが、生活利便施設が整 い、住宅地の需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％