別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 京都左京 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都左京 5-2 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　山下　善彦   TEL.

鑑定評価額 54,300,000 円  １㎡当たりの価格 503,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月3日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 400,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月30日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市左京区丸太町通川端東入東丸太町２６番７外 ②地積 　(㎡) 108   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 高度4種最高15m 沿道美観形成 (90,300) 1:1.2 店舗兼共同住宅 ＲＣ5 中低層の店舗、共同 住宅等が建ち並ぶ商 業地域 南22m市道 水道、ガス、下水 神宮丸太町 220m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 丸太町通に面する。 街 路 ２２ｍ市道 交通 施設 神宮丸太町駅東方 220m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  高度4種最高15m 沿道美観形成 ⑤地域要因の将 　来予測 交通アクセス良好、大学、病院にも近い幹線道路沿いの地域で、地域要因に大きな変化は見られない。利便性高 く、マンション需要は旺盛で、地価はやや上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 中層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    519,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    379,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、左京区及びその周辺区内の幹線道路沿い等の商業地域である。需要者は、店舗需要の個人、法人等の事 業者のほか、画地規模によっては賃貸収益目的の不動産業者等も認められる。圏内は市内中心部や大阪へのアクセスが 良好で、大学や病院にも近いことから利便性に優れ、コロナ禍で落ち込んだ需要は回復傾向にある。中心となる価格帯 は、立地や画地規模、容積率等により様々で見出し難いが、地価水準はやや上昇傾向で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域には自用店舗やテナント物件、共同住宅等も見られ、これらを適切に反映した収益価格を求めたが、やや低位 に試算された。標準地の画地規模等の観点から収益目的より自用目的を重視して価格形成されている市場実態を踏まえ 、需要者は市場の実勢価格の比較検討を重視しつつ、収益性からの検証を行って意思決定するものと思料する。よって 、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都上京 5-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    615,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [123.8] [100.0] 100 501,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    498,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光関連は依然厳しい状況。個人消費は弱め の動き。企業設備投資は低調。持家・貸家が 堅調で、分譲マンション販売は持ち直しの動 き持続。 交通利便性に優れ、大学や病院にも近いため 、マンション需要強く、飲食等店舗需要も徐 々に回復しており、地価は、やや上昇傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％