鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都左京 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ｇ -102	京都市左京区		更地	（　）	ほぼ長方形	南31m国道、中間画地		近商高度4種最高15m 沿道美観形成 (90,300)
b	２２Ｋ１Ｇ -20	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南30m市道、中間画地		近商高度4種最高15m 沿道美観形成 (80,252)
c	２２Ｋ１Ｏ -26	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m市道、中間画地		準住居高度2種最高15m (70,300)
d	２２Ｋ１Ｂ -106	京都市北区		建付地	（　）	長方形	南22m府道、中間画地		近商高度4種最高15m (88,283)
e	２２Ｋ１Ｊ -3	京都市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東22m府道、南5.9m、角地		２住居高度2種最高15m (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 507,808	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	510,855	100 [ 114.2]	447,334	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	447,000
b	(　 ) 529,942	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	542,920	100 [ 109.8]	494,463		494,000
c	(　 ) 352,929	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	353,635	100 [ 74.3]	475,956		476,000
d	(　 ) 321,989	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	321,989	100 [ 75.8]	424,788		425,000
e	(　 ) 421,569	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	409,290	100 [ 86.1]	475,366		475,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 468,000 円／㎡]

京都左京 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,154,437	2,033,729	8,120,708	5,792,850	2,327,858	（　0.9541） 2,221,009	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	52,881,167 円　　　　（　 335,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都左京 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	100.00	Ｓ4	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度4種最高15m 沿道美観形成	86 ％	300 ％	267 ％	158 ㎡	5.4 m x 29.4 m	前面道路：国道　 27.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し店舗、２～４階平均専有面積２８㎡程度のワンルームからなる店舗付共同住宅を想定。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	75.0	75.00	3,400	255,000	8.0	2,040,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	100.00	85.0	85.00	2,348	199,580	1.0	199,580
							2.0	399,160
3～ 4	住宅	100.00	85.0	85.00	2,400	204,000	1.0	204,000
							2.0	408,000
～

～

計		400.00	82.5	330.00		862,580		2,647,580
								1,215,160

⑨年額支払賃料	862,580 円　×　12ヶ月　＝　 10,350,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,350,960 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 517,548 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,833,412 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,647,580 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,152 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,215,160 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 295,873 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,154,437 円　　　　（　 64,269 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１Ｌ・Ｔ　　　　-3	2,413 ( 2,263)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 98.0]	2,676	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,450 円/㎡　月額支払賃料（　 2,348 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ１Ｌ・Ｔ　　　　-101	2,348 ( 2,268)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	2,397
c	２２Ｋ１Ｍ・Ｔ　　　　-2	2,242 ( 2,146)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	2,243

京都左京 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	567,000 円	94,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	310,529 円	10,350,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 164,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 803,200 円	94,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	94,500 円	94,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	94,500 円	94,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,033,729 円　（　　　　　　 12,872 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	94,500,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,792,850 円（　　　　　 36,664 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,154,437 円
②総費用	2,033,729 円
③純収益　①－②	8,120,708 円
④建物等に帰属する純収益	5,792,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,327,858 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,221,009 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,057 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,881,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 335,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
京都左京 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都左京 5-1

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　森口　匠

TEL.

鑑定評価額

72,000,000 円

１㎡当たりの価格

456,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	380,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市左京区下鴨東本町１５番５外				②地積　(㎡)	158 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度4種最高15m 沿道美観形成 (86,267)
	1:5.5	店舗兼住宅Ｓ4	金融機関や各種小売店舗等が建ち並ぶ商業地域	南27.5m国道	水道、ガス、下水	松ケ崎 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 160 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗付共同住宅地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.5 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

北大路通に面す。

街

路

２７．５ｍ国道

交通

施設

松ケ崎駅南方

1.0km

法令

規制

近商
(86,267)
準防
高度4種最高15m
沿道美観形成

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗や共同住宅等が建ち並ぶ幹線通り沿いの商業地域で商圏は背後の住宅地にとどまる。近隣周辺地域に変
化は少なく、当分の間現状を維持するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

４階建程度の店舗付共同住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 470,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 356,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は左京区及び隣接区の幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、主として地元の中
小事業者や個人事業者が多いが、全国展開のマンション業者も散見される。繁華性はやや低位であるが下鴨地区である
ため、人気は高く、規模によるがマンション用地としての需要もあり、需要は堅調に推移している。当該地域では画地
規模がまちまちで、また利用用途により価格の違いが見られるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は一般店舗や個人の店舗併用住宅等も混在する商業地域で、賃貸用のテナントビル、共同住宅等の収益物件も
見受けられるため、収益性が価格形成に及ぼす影響は少なくない。しかし、純粋に賃貸等に基づく収益性のみで価格形
成される高収益の地域ではないので、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、また代表標準地からの検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都上京 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 615,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[100.0]

100
[136.3]

[100.0]
100

455,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    445,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当区の人口、住宅着工はやや減少傾向。新型
コロナワクチン接種普及や収束後の期待もあ
るが、今後の地価動向の見通しは不透明であ
る。

北大路通沿いに、中低層の店舗等がみられる
商業地域で、市中心部からやや離れており、
現況、新型コロナの影響は少なく地価はやや
上昇傾向で推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  +9.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都左京 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ｇ -20	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南30m市道、中間画地		近商高度4種最高15m 沿道美観形成 (80,252)
b	２２Ｋ１Ｇ -102	京都市左京区		更地	（　）	ほぼ長方形	南31m国道、中間画地		近商高度4種最高15m 沿道美観形成 (90,300)
c	２２Ｋ１Ｊ -3	京都市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東22m府道、南5.9m、角地		２住居高度2種最高15m (80,300)
d	２２Ｋ１Ｐ -21	京都市北区		建付地	（　）	長方形	東21.7m市道、中間画地		２住居高度2種最高15m (70,300)
e	２２Ｋ１Ｐ -108	京都市左京区		建付地	（　）	長方形	東21.8m府道、中間画地		２住居高度2種最高15m 歴史遺産美観 (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 529,942	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	542,920	100 [ 101.0]	537,545	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	538,000
b	(　 ) 507,808	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	510,855	100 [ 105.0]	486,529		487,000
c	(　 ) 421,569	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	409,290	100 [ 94.6]	432,653		433,000
d	(　 ) 457,582	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	457,582	100 [ 93.6]	488,870		489,000
e	(　 ) 404,991	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	404,991	100 [ 93.8]	431,760		432,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 470,000 円／㎡]

京都左京 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり適正な再調達原価を把握する事が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,004,295	1,970,770	8,033,525	5,559,910	2,473,615	（　0.9541） 2,360,076	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	56,192,286 円　　　　（　 356,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都左京 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	100.00	Ｓ4	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度4種最高15m 沿道美観形成	86 ％	300 ％	267 ％	158 ㎡	5.4 m x 29.4 m	前面道路：国道　 27.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的使用、対象標準地の画地条件等を勘案し１階を店舗、２階～４階を約２８㎡の１Ｋタイプと判定。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	75.0	75.00	3,370	252,750	8.0	2,022,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	100.00	85.0	85.00	2,366	201,110	2.0	402,220
							1.0	201,110
3～ 4	住宅	100.00	85.0	85.00	2,400	204,000	2.0	408,000
							1.0	204,000
～

～

計		400.00	82.5	330.00		861,860		3,240,220
								609,110

⑨年額支払賃料	861,860 円　×　12ヶ月　＝　 10,342,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,342,320 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 517,116 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,825,204 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,240,220 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,782 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 609,110 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 148,309 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,004,295 円　　　　（　 63,318 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１Ｌ・Ｔ　　　　-4	1,833 ( 1,773)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,338	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,420 円/㎡　月額支払賃料（　 2,366 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ１Ｌ・Ｔ　　　　-101	2,348 ( 2,268)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 98.0]	100 [104.0]	2,504
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都左京 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	544,200 円	90,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	310,270 円	10,342,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 164,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 770,900 円	90,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	90,700 円	90,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	90,700 円	90,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,970,770 円　（　　　　　　 12,473 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	90,700,000 円	設計監理料率　 216,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,559,910 円（　　　　　 35,189 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,004,295 円
②総費用	1,970,770 円
③純収益　①－②	8,033,525 円
④建物等に帰属する純収益	5,559,910 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,473,615 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,360,076 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,937 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,192,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 356,000 円／㎡）