鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都左京 -39　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ｌ -107	京都市左京区		建付地	（　）	長方形	南3.2m道路、中間画地		１低専高度地区最高10m 山並み美観 (70,100)
b	２２Ｋ１Ｆ -1	京都市左京区		建付地	（　）	長方形	南11m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m (50,80)
c	２２Ｋ１Ｊ -7	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北2.8m私道、中間画地		１低専高度地区最高10m 山並み美観 (70,100)
d	２２Ｋ１Ｑ -28	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.7m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m 山並み美観 (70,100)
e	２２Ｋ１Ｃ -21	京都市左京区		更地	（　）	ほぼ長方形	西4.1m市道、北4m、角地		１低専高度地区最高10m (80,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 351,147	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	342,965	100 [ 89.4]	383,630	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	384,000
b	(　 ) 417,395	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	405,238	100 [ 112.4]	360,532		361,000
c	(　 ) 307,331	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	318,103	100 [ 92.2]	345,014		345,000
d	(　 ) 386,705	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	379,881	100 [ 104.8]	362,482		362,000
e	(　 ) 303,028	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	292,247	100 [ 83.3]	350,837		351,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 360,000 円／㎡]

京都左京 -39　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,918,644	852,680	4,065,964	2,406,900	1,659,064	（　0.9732） 1,614,601	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	37,548,860 円　　　　（　 213,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都左京 -39　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	ＬＳ2	170.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区最高10m 歴史遺産美観	70 ％	100 ％	100 ％	176 ㎡	9.0 m x 19.0 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階１Ｋ（約２８㎡）の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	85.00	100.0	85.00	2,400	204,000	1.0	204,000
							2.0	408,000
2～ 2	住宅	85.00	100.0	85.00	2,400	204,000	1.0	204,000
							2.0	408,000
～

～

～

計		170.00	100.0	170.00		408,000		408,000
								816,000

⑨年額支払賃料	408,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,896,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,896,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 244,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,651,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	408,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,876 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 816,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 263,568 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,918,644 円　　　　（　 27,947 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１Ｊ・Ｔ　　　　-2	2,410 ( 2,343)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,564	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,538 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ１Ｊ・Ｔ　　　　-9	2,760 ( 2,640)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,503
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都左京 -39　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	169,500 円	33,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	146,880 円	4,896,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 146,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 288,100 円	33,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	67,800 円	33,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,900 円	33,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 852,680 円　（　　　　　　 4,845 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,900,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0710	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0757 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,406,900 円（　　　　　 13,676 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,918,644 円
②総費用	852,680 円
③純収益　①－②	4,065,964 円
④建物等に帰属する純収益	2,406,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,659,064 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,614,601 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,174 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,548,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 213,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
京都左京 -39　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都左京 -39

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　嶋嵜　敦

TEL.

鑑定評価額

62,800,000 円

１㎡当たりの価格

357,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	285,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市左京区下鴨宮崎町１２８番４０				②地積　(㎡)	176 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,100) 準防（その他）高度地区最高10m 歴史遺産美観 (70,100)
	1:2	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	北4m私道	水道、ガス、下水	京阪出町柳 830m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北、４ｍ私
道

交通

施設

京阪出町柳駅北西方

830m

法令

規制

１低専
(70,100)
準防
高度地区最高10m
歴史遺産美観

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ下鴨地区の良好な住宅地域で、人気の高い地域である。コロナ禍による影響を含め
、地域要因に特別な変動要因は見られないことから、当面は現状維持で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 357,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 184,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、左京区下鴨地区及び隣接する北区を含む周辺の中小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。需要者の
中心は、同一需給圏内の二次取得者層のほか、当該地域への選好性から圏外からの転入者もある。熟成した住宅地域で
あることから取引の中心は建付地である。北大路通以南の地域では、街路条件に差異があることや画地規模にばらつき
があるので、中心となる価格帯は判定が困難であるが、標準地規模であれば、土地で６，０００万円台である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、取引は自用目的が支配的である。収益価格を試算したが、行政的条件
等により賃貸経営に見合う賃料収入を得る建物の建築が困難であることから、比準価格に比較して低位に求められた。
よって、比準価格を採用して、収益価格を参考価格とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決
定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都左京 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 414,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[113.1]

[100.0]
100

355,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    357,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

１０月景気動向指数は足踏みを示している。
京都府内の景気は横ばい傾向であるが弱含ん
でおり、府内の生産は横ばいで消費は停滞し
ている。

下鴨地区に位置する閑静な住宅地域であるこ
とから選好性が高く、需要も堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都左京 -39　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ｆ -3	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.7m市道、北2.7m、角地		１低専高度地区最高10m 歴史遺産美観 (80,100)
b	２２Ｋ１Ｌ -22	京都市左京区		建付地	（　）	長方形	南5.8m市道、中間画地		近商高度3種最高12m 歴史遺産美観 (90,200)
c	２２Ｋ１Ｌ -25	京都市左京区		更地	（　）	長方形	南東5.4m私道、中間画地		１低専高度地区最高10m 歴史遺産美観 (74,123)
d	２２Ｋ１Ｐ -101	京都市左京区		更地	（　）	長方形	南東4.9m市道、北東4m、角地		１低専高度地区最高10m 山並み美観 (80,100)
e	２２Ｋ１Ｉ -101	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m 山並み美観 (70,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 293,124	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.4]	325,873	100 [ 91.8]	354,981	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	355,000
b	(　 ) 383,832	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	374,143	100 [ 103.0]	363,246		363,000
c	(　 ) 378,422	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	368,870	100 [ 103.0]	358,126		358,000
d	(　 ) 371,653	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	352,387	100 [ 100.0]	352,387		352,000
e	(　 ) 365,238	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	357,082	100 [ 102.0]	350,080		350,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -9.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 357,000 円／㎡]

京都左京 -39　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,689,435	885,050	3,804,385	2,339,100	1,465,285	（　0.9519） 1,394,805	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	32,437,326 円　　　　（　 184,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都左京 -39　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	105.00	ＬＳ2	170.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区最高10m 歴史遺産美観	70 ％	100 ％	100 ％	176 ㎡	9.0 m x 19.0 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建の１Ｋタイプの共同住宅を想定した。平均専有面積約２１㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、２階共用廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	85.00	100.0	85.00	2,375	201,875	2.0	403,750
							1.0	201,875
2～ 2	住宅	85.00	100.0	85.00	2,375	201,875	2.0	403,750
							1.0	201,875
～

～

～

計		170.00	100.0	170.00		403,750		807,500
								403,750

⑨年額支払賃料	403,750 円　×　12ヶ月　＝　 4,845,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,845,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 242,250 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,602,750 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	807,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,671 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 403,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 79,014 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,689,435 円　　　　（　 26,645 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１Ｌ・Ｔ　　　　-3	2,413 ( 2,263)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,413	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,420 円/㎡　月額支払賃料（　 2,375 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ１Ｌ・Ｔ　　　　-101	2,348 ( 2,268)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,348
c	２２Ｋ１Ｌ・Ｔ　　　　-102	2,637 ( 2,605)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,560

京都左京 -39　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	203,400 円	33,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	145,350 円	4,845,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 146,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 288,100 円	33,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	67,800 円	33,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,900 円	33,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 885,050 円　（　　　　　　 5,029 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,900,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0690	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0757 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,339,100 円（　　　　　 13,290 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,689,435 円
②総費用	885,050 円
③純収益　①－②	3,804,385 円
④建物等に帰属する純収益	2,339,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,465,285 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,394,805 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,925 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,437,326 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 184,000 円／㎡）