別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 京都左京 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都左京 -34 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　正也   TEL.

鑑定評価額 40,400,000 円  １㎡当たりの価格 299,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 250,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市左京区二条通川端東入新先斗町１４０番３ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m 旧市街地美観 (70,160) 1:3 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅に事 務所等も見られる住 宅地域 西3.5m市道 水道、ガス、下水 神宮丸太町 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　３ ．５ｍ市道 交通 施設 神宮丸太町駅南方 400m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  高度2種最高15m 旧市街地美観 ⑤地域要因の将 　来予測 　一般住宅に事務所、店舗等が混在する既成住宅地域であり、特段の変動要因はないことから、当面、現状維持 で推移するものと考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    299,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、左京区南部を中心とする中小規模一般住宅主体の住宅地域の圏域。需要者の中心は、京都市居住の第 一次取得層及び買替層である。古い町並みが残る住宅地域であるが、京都市中心部に近く、比較的総額も小さいことか ら市場性は高いものと認められる。取引される価格帯は、中古住宅で３０～６０百万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当地域は自用の戸建住宅が主体の住宅地域であり、不動産市場における取引指標としての収益性の位置付けは軽微に 留まるものと考えられることから、収益還元法は適用せず、代表標準地価格との均衡性にも留意の上、比準価格をもっ て鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都左京 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    296,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [100.6] [101.0] 100 299,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    296,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　コロナ禍による緊急事態宣言の解除により 、経済活動は正常化する方向にあるが、変異 型ウィルスによる感染再拡大等の懸念要因も ある。 　自用の戸建住宅主体の住宅地域であるが、 事業用地としての需要も見込まれる。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％