鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都左京 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ａ -5	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.3m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m 土砂災害警戒区域 (50,80)
b	２２Ｋ１Ａ -6	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3.6m私道、中間画地		１低専高度地区最高10m 土砂災害警戒区域 (70,100)
c	２２Ｋ１Ｐ -12	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西2.7m市道、中間画地		近商高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,240)
d	２２Ｋ１Ｌ -105	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7.7m未舗装市道、中間画地		１低専高度地区最高10m 岸辺美観 (50,80)
e	２２Ｋ１Ｍ -105	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ台形	東6m市道、西2.2m、二方路		１低専高度地区最高10m 山並み美観 (70,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 264,416	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	265,474	100 [ 82.4]	322,177	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	329,000
b	(　 ) 298,374	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	300,164	100 [ 93.0]	322,757		329,000
c	(　 ) 442,758	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	441,443	100 [ 141.2]	312,637		319,000
d	(　 ) 304,146	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	297,354	100 [ 89.9]	330,761		337,000
e	(　 ) 261,138	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.8]	268,614	100 [ 85.7]	313,435		320,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -2.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 323,000 円／㎡]

京都左京 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の住宅地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		指定容積率が低く、経済合理的な賃貸住宅の経営が不可能と判断される地域であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
京都左京 -29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都左京 -29

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　山田　昌弘

TEL.

鑑定評価額

167,000,000 円

１㎡当たりの価格

325,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	265,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市左京区永観堂西町１８番				②地積　(㎡)	514 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,60) （その他）高度地区最高10m 風致地区第３種
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模住宅が多い閑静な住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	蹴上 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 20 ｍ、南 150 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 510 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

蹴上駅北方

1.0km

法令

規制

１低専
(40,60)
高度地区最高10m
風致地区第３種

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、地域要因に格別の変動もなく、今後も現状のまま推移
するものと予測する。市場は様子見の状態が続いており、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 325,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、京都市左京区南東部を中心に東山区北部を含む市街地に住宅地域の存する圏域。主たる需要者は、二次
取得を中心とする京都市内の居住者であるが、観光地に近い立地特性から他地域の富裕層等の転入も認められる。コロ
ナ禍にあってこれらの富裕層需要が停滞していることもあり、地価はやや弱含んでいる。区画割り等により敷地規模は
多様化しつつあり、取引される価格帯にばらつきが大きいため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の存する地域は自己使用目的の取引が中心で、公法上の規制の観点からも共同住宅の建築を想定することは
非現実的であるため収益価格は試算しなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似不動産において成立した取引価格を
基に試算した価格で、現実の市場実態を反映しており説得力を有する。以上より、本件では比準価格を採用し、代表標
準地との検討を踏まえたうえで鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都左京 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 296,000 円／㎡

[100.7]
100

100
[100.0]

100
[ 93.8]

[102.0]
100

324,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    328,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナウイルス感染症の影響から
依然として厳しいが、ワクチン普及等により
感染抑制と消費活動の両立が進むもとで持ち
直し傾向にある。

居住環境良好な住宅地域であるが、総額が嵩
むことから需要はやや停滞気味で、地価は若
干の下落傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都左京 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ｌ -105	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7.7m未舗装市道、中間画地		１低専高度地区最高10m 岸辺美観 (50,80)
b	２２Ｋ１Ｍ -105	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ台形	東6m市道、西2.2m、二方路		１低専高度地区最高10m 山並み美観 (80,100)
c	２２Ｋ１Ａ -5	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.3m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m 土砂災害警戒区域 (50,80)
d	２２Ｋ１Ａ -6	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3.6m私道、中間画地		１低専高度地区最高10m 土砂災害警戒区域 (70,100)
e	２２Ｋ１Ｐ -102	京都市東山区		更地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		２住居高度2種最高15m 旧市街地美観 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 304,146	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	297,354	100 [ 89.9]	330,761	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	337,000
b	(　 ) 261,138	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.8]	268,614	100 [ 90.8]	295,830		302,000
c	(　 ) 264,416	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	265,474	100 [ 82.4]	322,177		329,000
d	(　 ) 298,374	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	300,164	100 [ 92.0]	326,265		333,000
e	(　 ) 496,255	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	503,203	100 [ 139.5]	360,719		368,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -2.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +28.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 325,000 円／㎡]

京都左京 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		行政的条件や周辺の利用状況等により経済合理的な賃貸住宅の経営は困難であり、収益物件としては馴染まないと判断されるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ