鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都左京 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ｌ -25	京都市左京区		更地	（　）	長方形	南東5.4m私道、中間画地		１低専高度地区最高10m 歴史遺産美観 (74,123)
b	２２Ｋ１Ｊ -7	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北2.8m私道、中間画地		１低専高度地区最高10m 山並み美観 (70,100)
c	２２Ｋ１Ｑ -28	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.7m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m 山並み美観 (70,100)
d	２２Ｋ１Ｃ -22	京都市左京区		更地	（　）	ほぼ長方形	南3m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m 歴史遺産美観 (70,100)
e	２２Ｋ１Ｃ -21	京都市左京区		更地	（　）	ほぼ長方形	西4.1m市道、北4m、角地		１低専高度地区最高10m 歴史遺産美観 (80,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 378,422	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	368,870	100 [ 109.2]	337,793	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	348,000
b	(　 ) 307,331	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	318,103	100 [ 93.1]	341,679		352,000
c	(　 ) 386,705	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	379,881	100 [ 111.5]	340,700		351,000
d	(　 ) 289,111	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	281,813	100 [ 82.8]	340,354		351,000
e	(　 ) 303,028	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	292,247	100 [ 84.4]	346,264		357,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 352,000 円／㎡]

京都左京 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,489,346	1,479,173	7,010,173	3,775,800	3,234,373	（　0.9764） 3,158,042	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	73,442,837 円　　　　（　 212,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都左京 -28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	145.00	Ｓ2	290.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区最高10m 山並み美観	70 ％	100 ％	100 ％	347 ㎡	12.7 m x 28.0 m	前面道路：市道　 4.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建の３ＬＤＫメゾネットタイプを４戸、平均専有面積約７３㎡の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

メゾネットタイプを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	145.00	100.0	145.00	2,312	335,240	1.0	335,240
							2.0	670,480
～

～

～

～

計		290.00	100.0	290.00		670,480		670,480
								1,340,960

⑨年額支払賃料	670,480 円　×　12ヶ月　＝　 8,045,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 290.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,045,760 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 429,288 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,156,472 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	670,480 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,370 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,340,960 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 326,504 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,489,346 円　　　　（　 24,465 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１Ｌ・Ｔ　　　　-4	1,833 ( 1,773)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	2,356	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,413 円/㎡　月額支払賃料（　 2,312 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ１Ｌ・Ｔ　　　　-6	1,778 ( 1,726)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,247
c	２２Ｋ１Ｌ・Ｔ　　　　-102	2,637 ( 2,605)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,637

京都左京 -28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	304,500 円	60,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	257,573 円	8,585,760　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 277,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 517,600 円	60,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	60,900 円	60,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,900 円	60,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,479,173 円　（　　　　　　 4,263 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,900,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 290.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,775,800 円（　　　　　 10,881 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,489,346 円
②総費用	1,479,173 円
③純収益　①－②	7,010,173 円
④建物等に帰属する純収益	3,775,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,234,373 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,158,042 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,101 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,442,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 212,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
京都左京 -28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都左京 -28

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　山下　善彦

TEL.

鑑定評価額

119,000,000 円

１㎡当たりの価格

344,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月3日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	275,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月30日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市左京区下鴨下川原町４６番１７				②地積　(㎡)	347 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,100) 準防（その他）高度地区最高10m 山並み美観 (70,100)
	1:2	共同住宅Ｗ2	中規模一般住宅に共同住宅も見られる住宅地域	南4.9m市道	水道、ガス、下水	鞍馬口 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 340 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北、　４
．９ｍ市道

交通

施設

鞍馬口駅北東方

900m

法令

規制

１低専
(70,100)
準防
高度地区最高10m
山並み美観

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅が多い閑静で住環境良好な住宅地域で、地域要因に大きな変化は見られない。市内外からの居住
選好性は高く、需要は安定的で、今後も地価はやや上昇傾向で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 356,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 215,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、下鴨地区及び周辺の閑静な優良住宅地域と判定した。需要者は二次取得者や富裕層が中心である。圏内
は区画整然とした比較的画地規模の大きい土地が多いが、居住選好性高く需要は安定的で、地価は横ばい乃至やや上昇
で推移している。区画割りにより画地規模は多様化し、中心価格帯は立地、規模、建物のグレード等様々で把握しづら
い状況であるが、２００㎡程度の土地で６，５００～７，５００万円程度が中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中規模以上の戸建住宅の中に共同住宅も見られる地域である。これを適切に想定した収益価格を求めたが、
賃料水準や法令上の規制を所与とした収益価格は低位に試算された。当該地域は収益性よりも居住快適性を重視した自
用目的の取引が支配的であり、比準価格の信頼性、実証性は収益価格に比べ高いと判断する。よって、比準価格を重視
し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都左京 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 414,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[120.8]

[103.0]
100

343,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    343,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍経済再開の持ち直し一服。観光関連
は依然厳しい状況。個人消費は弱めの動き。
持家・貸家が堅調。分譲マンション販売は回
復傾向。

規模大きく総額嵩む画地が多いが、選好性高
い下鴨地区に位置し、最寄り駅徒歩圏内で需
要は安定的。地価は横ばい乃至やや上昇で推
移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都左京 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ｆ -3	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.7m市道、北2.7m、角地		１低専高度地区最高10m 歴史遺産美観 (80,100)
b	２２Ｋ１Ｊ -7	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北2.8m私道、中間画地		１低専高度地区最高10m 山並み美観 (70,100)
c	２２Ｋ１Ｑ -26	京都市左京区		建付地	（　）	不整形	北6m市道、南西3.8m、角地		１低専高度地区最高10m 山並み美観 (70,100)
d	２２Ｋ１Ｉ -101	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m 山並み美観 (70,100)
e	２２Ｋ１Ｂ -6	京都市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m (70,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 293,124	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.4]	325,873	100 [ 94.9]	343,386	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	354,000
b	(　 ) 307,331	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	318,103	100 [ 92.2]	345,014		355,000
c	(　 ) 401,060	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	390,547	100 [ 113.0]	345,617		356,000
d	(　 ) 365,238	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	357,082	100 [ 103.0]	346,682		357,000
e	(　 ) 352,337	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	343,785	100 [ 99.9]	344,129		354,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -9.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 356,000 円／㎡]

京都左京 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,472,205	1,461,297	7,010,908	3,682,800	3,328,108	（　0.9625） 3,203,304	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	74,495,442 円　　　　（　 215,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都左京 -28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	145.00	Ｓ2	290.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区最高10m 山並み美観	70 ％	100 ％	100 ％	347 ㎡	12.7 m x 28.0 m	前面道路：市道　 4.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建３ＬＤＫメゾネットタイプ（約７３㎡）を４室想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	145.00	100.0	145.00	2,363	342,635	2.0	685,270
							1.0	342,635
～

～

～

～

計		290.00	100.0	290.00		685,270		1,370,540
								685,270

⑨年額支払賃料	685,270 円　×　12ヶ月　＝　 8,223,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 290.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,223,240 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 438,162 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,325,078 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,370,540 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,020 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 685,270 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 134,107 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,472,205 円　　　　（　 24,416 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１Ｌ・Ｔ　　　　-3	2,413 ( 2,263)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,437	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,408 円/㎡　月額支払賃料（　 2,363 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ１Ｌ・Ｔ　　　　-101	2,348 ( 2,268)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,396
c	２２Ｋ１Ｊ・Ｔ　　　　-6	2,157 ( 2,157)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,390

京都左京 -28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	297,000 円	59,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	262,897 円	8,763,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 277,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 504,900 円	59,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	59,400 円	59,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,400 円	59,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,461,297 円　（　　　　　　 4,211 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9625

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,400,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 290.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,682,800 円（　　　　　 10,613 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,472,205 円
②総費用	1,461,297 円
③純収益　①－②	7,010,908 円
④建物等に帰属する純収益	3,682,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,328,108 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,203,304 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,231 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,495,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 215,000 円／㎡）