別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 京都左京 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都左京 -27 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　綿越　浩   TEL.

鑑定評価額 23,800,000 円  １㎡当たりの価格 231,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 200,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市左京区一乗寺中ノ田町８１番 ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区最高10m 1:4 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅の 中に空地等もある住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 一乗寺 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 一乗寺駅南東方 500m 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には農地等も見られる地域だが、徐々に宅地化が進行するものと予測する。地価は堅調に推移すると予測す る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    231,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね左京区中部の叡山電鉄沿線の一般住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者であるが、周辺区 からの転入も認められる。農地等も見られる地域であるが近年は宅地化が徐々に進んでおり、標準的な住環境と一定の 利便性を有することから安定した住宅需要がある。中心となる価格帯は画地規模によりバラツキが認められるが、標準 地程度であれば新築戸建は４０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 行政的条件や周辺の利用状況等により経済合理性のある収益物件の経営は困難であるため収益価格は試算しなかった。 居住の快適性を指標とした自用目的の取引が多い住宅地域であるから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都左京 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    296,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [130.3] [101.0] 100 231,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    226,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 左京区の人口は若干の減少傾向。高齢化率は 概ね京都府平均程度。新型コロナウイルス感 染症の影響で取引件数は減少している。 住環境は概ね良好で総額的に１次取得者が買 いやすい価格帯にあることから、安定した住 宅需要がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％