別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 京都左京 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都左京 -26 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　加藤　心   TEL.

鑑定評価額 41,500,000 円  １㎡当たりの価格 340,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 270,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市左京区下鴨蓼倉町６１番４８ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) 準防 （その他） 高度地区最高10m 歴史遺産美観 (70,100) 1:3 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南5.4m私道 水道、ガス、下水 京阪出町柳 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北５．４ ｍ市道 交通 施設 京阪出町柳駅北東方 1.3km 法令 規制 １低専 (70,100) 準防  高度地区最高10m 歴史遺産美観 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は既成住宅地域であり、特に土地利用に変動はなく当面の間現状を維持して推移するものと予測する。 地価は需給バランスが安定していることから概ね横ばい傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    340,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、左京区下鴨エリアを中心に隣接区を含めた中小規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域一帯と判 定した。典型的な市場参加者は、買換えを目論む個人、地縁性を有する個人であるが、選好性が高いことから圏外から の転入も認められる。圏域内は居住の快適性が認められることから需給バランスは安定している。市場での中心価格帯 （総額）は、画地規模が様々であるが、土地のみで４，０００万円程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は戸建住宅を中心とした住宅地域に存しているが、容積率が低く経済合理性を有する賃貸事業を想定することが 困難であることから、収益還元法の適用を断念した。当該圏域での取引の中心は自用目的が支配的であることから、不 動産市場の実勢相場を反映した比準価格が高い説得力を有する。したがって、市場の特性を反映した比準価格を採用し 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都左京 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    414,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [122.2] [103.0] 100 339,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    339,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は限定的であり、市街地の 住宅需要は安定しているが、今後の個人所得 や消費等への影響には引続き注視が必要であ る。 下鴨エリアにおける閑静な住宅地域に対する 需要は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％