別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 京都左京 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都左京 -23 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　糸井　周平   TEL.

鑑定評価額 67,900,000 円  １㎡当たりの価格 224,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市左京区岩倉南池田町２５番 ②地積 　(㎡) 303   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度地区最高10m 風致地区第３種 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模以上の一般住 宅が多い閑静な住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 国際会館 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 国際会館駅西方 1.0km 法令 規制 １低専 (40,60) 高度地区最高10m 風致地区第３種 ⑤地域要因の将 　来予測 本地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。地域要因に特段の変動要因はみられず、当面の間、 現状を維持して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    224,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岩倉地区を中心とする閑静な住宅地域の一帯。主な需要者は本地域に地縁的選好性を有する最終需要者 たる個人が中心である。本地域は区画整然とした住環境の良好な住宅地域であり、鉄道駅徒歩圏内という利便性もあっ て、需給は比較的堅調に推移している。画地規模等によってややばらつきもみられるものの、中心となる価格帯は、９ ０坪程度の土地で６千万～７千万程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅を中心とした閑静な住宅地域である。収益性より居住快適性が重視される地域であり、本件 行政的条件からも経済的合理性を有する賃貸物件の想定は困難であることから、収益還元法は非適用とした。本地域で は自用の一般住宅の取引が中心であり、市場性を反映した実証的な価格が得られたことから比準価格を採用し、代表標 準地及び前年標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都左京 -10               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    284,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [130.5] [103.0] 100 224,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    223,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ワクチンの普及に伴い、人流の回復などコロ ナ禍からの回復の兆しもみられるが、新変異 株の動向など依然として予断を許さない状況 が続いている。 住環境の良好な閑静な住宅地域であり、コロ ナ禍においても地価は比較的堅調に推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％