別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 京都左京 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都左京 -16 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　信彦   TEL.

鑑定評価額 135,000,000 円  １㎡当たりの価格 400,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 320,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市左京区下鴨宮河町６２番３ ②地積 　(㎡) 337   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) 準防 （その他） 高度地区最高10m 風致地区第３種 (40,100) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模住宅の多い閑 静な住宅地域 西6.2m市道 水道、ガス、下水 京阪出町柳 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅の敷地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北６．２ｍ 市道 交通 施設 京阪出町柳駅北方 450m 法令 規制 １低専 (40,100) 準防  高度地区最高10m 風致地区第３種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模住宅の多い閑静な住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変化はなく今後もほぼ現 状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅の敷地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    400,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね左京区下鴨を中心とした圏域。需要者は京都市内居住者のうち比較的裕福な層を中心とする。旧来か らの熟成した閑静な住宅地域で、相続等により売却された既存土地が数区画に区画割りして販売される例が数例見られ る程度で供給は少なく、一方で当該近隣地域の住宅地域としての名声等を反映して需要は根強い。このため需給動向は 強含みで推移している。市場の中心価格帯は、土地面積にバラツキがあることから明確な価格帯が見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、自用目的の取引を中心に近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた 。一方収益価格については、当該近隣地域が指定容積率が低く、経済合理的な賃貸住宅の経営が不可能と判断される地 域であるためこれを求めることが出来なかった。したがって比準価格を採用することとし、代表標準地との検討をふま え鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都左京 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    414,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [101.8] [101.0] 100 399,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    396,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染拡大も我が国におい ては感染者が急減しており、国内を中心に経 済活動の再開、これに伴う景気回復が期待さ れる。 住環境は良好で、鉄道駅からのアクセスも良 く、住宅地域としての名声も高いことから需 要は旺盛で、地価も底堅く推移している。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％