別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 京都左京 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都左京 -12 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　森口　匠   TEL.

鑑定評価額 35,800,000 円  １㎡当たりの価格 289,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 240,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市左京区浄土寺東田町９３番４ ②地積 　(㎡) 124   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高12m 山ろく美観 1:3 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 京阪出町柳 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    25 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 世界遺産の銀閣寺や哲学の道 に近い。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 京阪出町柳駅南東方 2.1km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高12m 山ろく美観 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中小規模一般住宅が多い住宅地域で、戸建住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動要因 はなく、今後も現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    289,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は左京区浄土寺を中心とするその周辺の住宅地域である。需要者の中心は、同一区内の一次取得者及び二次 取得者である。一部観光名所近隣の住宅地については市外を含む圏外からの需要も認められる。交通接近条件に劣るが 、観光名所に近く、落ち着いた環境の住宅地域で需要は底堅い。標準地程度の画地規模で土地価格３５百万円前後、新 築戸建住宅で５０百万円～５５百万円が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が殆どであり、同一需給圏内から多数の信頼のある取引事例を収集した。近隣地域は共同住宅も見受け られるものの、標準地は画地条件等により、共同住宅の想定は非現実的なため、収益価格は試算しなかった。従って、 比準価格のみを得たが、多数の信頼性のある類似地域の取引事例から求めた比準価格の規範性は高い。よって、比準価 格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都左京 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    296,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [105.8] [103.0] 100 290,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    288,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 左京区の人口、住宅着工はやや減少傾向で推 移。現況、住宅地では新型コロナの影響は少 なく、人気の地域は堅調に推移。郊外の地域 は弱含みで推移。 交通接近条件にやや劣るものの、観光地に近 く人気は比較的高い。地域に特段の変動はな く、地価はやや上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％