別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 京都左京 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都左京 -10 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　森口　匠   TEL.

鑑定評価額 93,700,000 円  １㎡当たりの価格 284,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 235,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市左京区岩倉南大鷺町４８番 ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度地区最高10m 風致地区第３種 1:3 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 国際会館 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地域南西方には広大な宝ヶ池 公園がある閑静な住宅地域。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 国際会館駅東方 200m 法令 規制 １低専 (40,60) 高度地区最高10m 風致地区第３種 ⑤地域要因の将 　来予測 駅に近く、区画整然とした住環境が良好な住宅地域で、岩倉地区で最高位の地域として熟成感が増してきた。空 地も減り、今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    284,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は左京区の一般住宅地域。需要者の中心は左京区の買替層を中心とする居住者であるが、一部は他区からの 転入も見られる。国際会館駅徒歩圏の区画整然とした閑静な住宅地域で、住宅地としての選好性は今後も高まるものと 考えられる。取引される価格帯は更地で約９０百万円～９５百万円が需要の中心となるため、総額的に需要者が限定さ れる面がある。建売業者により、大きな画地を分割して取り引きされるケースも一部にみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は容積率等の制限もあり、付近にアパート、マンション等の収益物件はほとんど見られず、戸建住宅が賃貸さ れるケースも散見される程度で、自用目的での取引が支配的である。従って、収益還元法は適用せず、比準価格のみを 得たが、多数の信頼性のある類似地域の取引事例から求めた比準価格の規範性は高い。よって、比準価格を採用し、前 年価格及び指定基準地価格からの検討もふまえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    284,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　左京（府） -6              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    284,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 左京区の人口、住宅着工はやや減少傾向で推 移。現況、住宅地では新型コロナの影響は少 なく、人気の地域は堅調に推移。郊外の地域 は弱含みで推移。 閑静な住宅地域で、最寄駅から徒歩圏にあり 、選好性の高い住宅地域である。地域に特段 の変動はなく、地価は横ばいで推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％