別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 京都左京 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都左京 -1 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　森口　匠   TEL.

鑑定評価額 52,500,000 円  １㎡当たりの価格 398,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 330,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市左京区下鴨南茶ノ木町２番９ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区最高10m 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い区画整然とした 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 北山 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    40 ｍ、南    25 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 下鴨地区でも居住層のやや若 い住宅地。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 北山駅北東方 650m 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は住環境のよい安定した住宅地域で、近年、駅徒歩圏内の北山通北エリアは人気が高い。地域要因に大 きな変化はなく、現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    398,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄北山駅、松ヶ崎駅等を最寄駅とする閑静な住宅地域である。需要者の中心は、同一区内の二次取得 者が多く、また、高額所得者層が中心であると思われる。環境は極めて良好であり、最寄駅から徒歩圏内で、近年、北 山通北のエリアは人気が増しており、需要は安定している。更地物件の取引であれば、４０万円／㎡前後が取引の中心 となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性、地域的、知名度的な選好性が重視される低容積率の戸建住宅地域に存するため、共同住宅等 の収益物件はほとんど見られず、自用目的での取引が中心のため、収益価格は試算しなかった。多数の信頼性ある取引 事例を収集し求めた比準価格は市場の実勢を反映した高い規範性を有していると判断される。従って、比準価格を採用 し、代表標準地との検討もふまえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都左京 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    414,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [103.9] [103.0] 100 398,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    398,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 左京区の人口、住宅着工はやや減少傾向で推 移。現況、住宅地では新型コロナの影響は少 なく、人気の地域は堅調に推移。郊外の地域 は弱含みで推移。 閑静な住宅地域で、最寄駅から徒歩圏にあり 、選好性の高い住宅地域で需要は高い。地域 に特段の変動はなく、地価は横ばいで推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％