鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都上京 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ｃ -5	京都市上京区		更地	（　）	長方形	北4.3m市道、中間画地		準工高度3種最高15m 特別用途地区 (70,200)
b	２２Ｋ１Ｈ -26	京都市上京区		更地	（　）	ほぼ長方形	北3.8m市道、中間画地		準工高度3種最高15m 旧市街地美観 (70,200)
c	２２Ｋ１Ｉ -8	京都市上京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.3m市道、中間画地		商業高度4種最高20m 沿道美観形成 (90,400)
d	２２Ｋ１Ｉ -103	京都市上京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3.4m市道、中間画地		準工高度3種最高15m 旧市街地美観 (70,200)
e	２２Ｋ１Ｐ -25	京都市上京区		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.7m市道、中間画地		準工高度3種最高15m 旧市街地美観 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 218,293	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	220,258	100 [ 83.4]	264,098	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	267,000
b	(　 ) 257,578	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	259,123	100 [ 105.9]	244,686		247,000
c	(　 ) 272,913	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	269,435	100 [ 102.9]	261,842		264,000
d	(　 ) 310,847	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	314,577	100 [ 103.8]	303,061		306,000
e	(　 ) 251,740	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	244,897	100 [ 92.1]	265,903		269,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 267,000 円／㎡]

京都上京 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,589,592	2,430,742	9,158,850	7,254,000	1,904,850	（　0.9534） 1,816,084	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	42,234,512 円　　　　（　 183,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都上京 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	142.80	Ｓ4	444.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度3種最高15m 旧市街地美観	70 ％	200 ％	200 ％	231 ㎡	7.7 m x 30.4 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～４階を３０㎡程度の１Ｋタイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	88.80	100.0	88.80	2,200	195,360	1.0	195,360
							1.0	195,360
2～ 4	住宅	118.40	100.0	118.40	2,250	266,400	1.0	266,400
							1.0	266,400
～

～

～

計		444.00	100.0	444.00		994,560		994,560
								994,560

⑨年額支払賃料	994,560 円　×　12ヶ月　＝　 11,934,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 444.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,934,720 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 596,736 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,337,984 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	994,560 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,448 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 994,560 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 242,160 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,589,592 円　　　　（　 50,171 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１Ｂ・Ｔ　　　　-5	2,871 ( 2,809)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,393	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ１Ｂ・Ｔ　　　　-12	2,084 ( 2,008)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	2,309
c	２２Ｋ１Ｂ・Ｔ　　　　-7	2,008 ( 1,939)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,231

京都上京 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	702,000 円	117,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	358,042 円	11,934,720　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 142,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 994,500 円	117,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	117,000 円	117,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	117,000 円	117,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,430,742 円　（　　　　　　 10,523 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	117,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 444.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,254,000 円（　　　　　 31,403 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,589,592 円
②総費用	2,430,742 円
③純収益　①－②	9,158,850 円
④建物等に帰属する純収益	7,254,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,904,850 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,816,084 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,862 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,234,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 183,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
京都上京 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都上京 -11

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　中島　直紀

TEL.

鑑定評価額

61,900,000 円

１㎡当たりの価格

268,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	210,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市上京区上立売通小川東入上る挽木町５２６番２				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度3種最高15m 旧市街地美観 (70,200)
	1:4	住宅ＬＳ2	一般住宅、共同住宅、作業場が混在する住宅地域	西4m市道	水道、ガス、下水	今出川 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 100 ｍ、南 110 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.5 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北、４ｍ
市道

交通

施設

今出川駅北西方

700m

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度3種最高15m
旧市街地美観

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、共同住宅、事業所等が混在する地域として熟成しており、特段の地域を変動させる要因はなく、今後
も当面の間、現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は、やや上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 272,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 190,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、上京区、中京区及び北区を中心とし、地下鉄烏丸線及び東西線、ＪＲ山陰本線等の各駅徒歩圏及びその
周辺に形成される住宅地域等と判定した。需要者は、地縁を有する個人、京都市中心部へ通勤する個人等が中心となる
。生活利便性が良好で、京都市中心部へアクセスしやすいことから、駅徒歩圏や総額が抑えられる物件を中心に住宅地
需要は安定的に推移している。市場での中心価格帯は、標準的画地の規模で土地６千万円台前半が中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

各試算価格は開差をもって求められた。比準価格は、規範性を有する取引事例から求められた市場の実勢を反映した価
格である。一方、近隣地域においては、収益性を考慮した価格形成も認められることから、収益価格も検証手段として
有効な価格である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評
価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都上京 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 242,000 円／㎡

[102.1]
100

100
[102.0]

100
[ 91.3]

[101.0]
100

268,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    264,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症による厳
しい状況が徐々に緩和されつつあるものの、
引き続き持ち直しの動きに弱さがみられる。

街路条件に劣るが、駅徒歩圏で、生活利便性
も良好なことから、住宅地需要は安定的に推
移している。地価水準は、やや上昇傾向で推
移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都上京 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ｈ -103	京都市上京区		更地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m市道、中間画地		準工高度3種最高15m 歴史遺産美観 (70,200)
b	２２Ｋ１Ｉ -7	京都市上京区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南3.6m市道、中間画地		準工高度3種最高15m 歴史遺産美観 (70,200)
c	２２Ｋ１Ｑ -9	京都市上京区		更地	（　）	ほぼ長方形	西3.9m市道、中間画地		準工高度3種最高15m 旧市街地美観 (70,200)
d	２２Ｋ１Ｃ -5	京都市上京区		更地	（　）	長方形	北4.3m市道、中間画地		準工高度3種最高15m 旧市街地美観 (70,200)
e	２２Ｋ１Ｆ -105	京都市上京区		建付地	（　）	長方形	西5m市道、中間画地		準工高度3種最高15m 旧市街地美観 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 254,877	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	248,691	100 [ 91.1]	272,987	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	276,000
b	(　 ) 203,214	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 96.0]	100 [ 103.0]	206,954	100 [ 80.8]	256,131		259,000
c	(　 ) 236,835	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	236,366	100 [ 88.4]	267,382		270,000
d	(　 ) 218,293	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	220,258	100 [ 81.4]	270,587		273,000
e	(　 ) 294,658	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	295,241	100 [ 108.8]	271,361		274,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 272,000 円／㎡]

京都上京 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,545,847	2,313,742	9,232,105	7,254,000	1,978,105	（　0.9534） 1,885,925	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	43,858,721 円　　　　（　 190,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都上京 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	142.80	Ｓ4	444.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度3種最高15m 旧市街地美観	70 ％	200 ％	200 ％	231 ㎡	7.7 m x 30.4 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は１Ｋ３戸、２～４階はフロア毎に１Ｋ４戸、平均専有面積約３０㎡の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	88.80	100.0	88.80	2,160	191,808	1.0	191,808
							1.0	191,808
2～ 3	住宅	118.40	100.0	118.40	2,275	269,360	1.0	269,360
							1.0	269,360
4～ 4	住宅	118.40	100.0	118.40	2,230	264,032	1.0	264,032
							1.0	264,032
～

～

計		444.00	100.0	444.00		994,560		994,560
								994,560

⑨年額支払賃料	994,560 円　×　12ヶ月　＝　 11,934,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 444.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,934,720 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 716,083 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,218,637 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	994,560 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,349 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 994,560 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 317,861 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,545,847 円　　　　（　 49,982 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１Ｂ・Ｔ　　　　-9	1,868 ( 1,809)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [103.0]	100 [102.0]	2,223	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,341 円/㎡　月額支払賃料（　 2,275 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ１Ｆ・Ｔ　　　　-10	2,525 ( 2,472)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	100 [104.0]	2,405
c	２２Ｋ１Ｆ・Ｔ　　　　-12	2,389 ( 2,291)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,395

京都上京 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	585,000 円	117,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	358,042 円	11,934,720　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 142,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 994,500 円	117,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	117,000 円	117,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	117,000 円	117,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,313,742 円　（　　　　　　 10,016 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	117,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 444.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,254,000 円（　　　　　 31,403 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,545,847 円
②総費用	2,313,742 円
③純収益　①－②	9,232,105 円
④建物等に帰属する純収益	7,254,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,978,105 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,885,925 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,164 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,858,721 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 190,000 円／㎡）