別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 京都上京 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都上京 -8 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　木村　綾乃   TEL.

鑑定評価額 41,300,000 円  １㎡当たりの価格 232,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 180,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市上京区寺之内通浄福寺２丁目西入下る姥ケ北町８０７番 ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 高度3種最高15m 旧市街地美観 (70,200) 1:5 住宅 Ｗ2 住宅と繊維関係の工 場等が混在する住宅 地域 西4.4m市道 水道、ガス、下水 今出川 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４．４ ｍ市道 交通 施設 今出川駅北西方 2.0km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  高度3種最高15m 旧市街地美観 ⑤地域要因の将 　来予測 住宅と織物工場兼住宅が混在する住宅地域である。近年、住宅地としての性格が強まっており、今後も同様の傾 向が継続し、地価は安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    232,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に上京区及び北区の住工混在地域である。需要者は京都市内在住の一次取得者層及び二次取得者層が 中心となる。駅からやや遠いものの、繊維関係の工場兼住宅が戸建住宅へと建替えられ、住宅地としての性格が強まっ ており、需要は堅調に推移している。西陣地区は画地の形状や規模が様々で、中心となる価格帯の把握は難しいが、対 象標準地規模の土地では４，０００万円程度、新規戸建住宅では６，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を標準とする住宅地域で、自己使用目的での取引が支配的であり、居住の快適性や利便性を基に価格が形成さ れる傾向にある。画地条件や街路条件等の制約により、経済合理的な賃貸住宅経営は困難であることから、収益還元法 は適用し得なかった。したがって、市場実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都上京 -9                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    242,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [102.0] 100 [105.8] [101.0] 100 231,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    231,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 上京区の人口は微減、高齢化率は京都府平均 と同水準である。コロナ禍において、土地取 引件数はほぼ横這い、建築着工数は増加傾向 で推移している。 駅からやや距離があるものの、総額面で値頃 感を有しており、需要は堅調に推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％