鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都上京 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ｌ -17	京都市上京区		建付地	（　）	長方形	東4.5m市道、中間画地		準工高度3種最高15m 旧市街地美観 (70,200)
b	２２Ｋ１Ｍ -18	京都市上京区		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m 歴史遺産美観 (70,200)
c	２２Ｋ１Ｄ -22	京都市上京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5m市道、南西4m、角地		１低専高度地区最高10m 旧市街地美観 (80,100)
d	２２Ｋ１Ｉ -102	京都市上京区		更地	（　）	長方形	西6.7m市道、東5.3m、北4m、三方路		２住居高度2種最高15m 旧市街地美観 (80,200)
e	２２Ｋ１Ｍ -101	京都市上京区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東4.8m市道、中間画地		準工高度3種最高15m 旧市街地美観 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 388,700	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	383,746	100 [ 88.4]	434,102	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	438,000
b	(　 ) 463,450	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	457,998	100 [ 101.0]	453,463		458,000
c	(　 ) 479,898	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	455,021	100 [ 99.8]	455,933		460,000
d	(　 ) 516,898	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	493,513	100 [ 105.9]	466,018		471,000
e	(　 ) 552,635	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	549,384	100 [ 114.0]	481,916		487,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 463,000 円／㎡]

京都上京 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,462,851	1,210,059	5,252,792	3,353,110	1,899,682	（　0.9541） 1,812,487	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	43,154,452 円　　　　（　 277,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都上京 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	92.80	Ｓ3	271.18
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度2種最高15m 旧市街地美観	70 ％	200 ％	200 ％	156 ㎡	6.6 m x 23.4 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ワンルームタイプの共同住宅を想定した。平均専有面積約３７㎡。

⑦有効率　 82.0 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.80	75.7	68.70	2,400	164,880	1.0	164,880
							1.0	164,880
2～ 2	住宅	92.80	86.0	79.80	2,534	202,213	1.0	202,213
							1.0	202,213
3～ 3	住宅	87.58	84.5	74.00	2,534	187,516	1.0	187,516
							1.0	187,516
～

～

計		271.18	82.0	222.50		554,609		554,609
								554,609

⑨年額支払賃料	554,609 円　×　12ヶ月　＝　 6,655,308 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 222.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,655,308 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 332,765 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,322,543 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	554,609 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,269 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 554,609 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 135,039 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,462,851 円　　　　（　 41,429 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１Ｆ・Ｔ　　　　-11	2,942 ( 2,878)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,675	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,590 円/㎡　月額支払賃料（　 2,534 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ１Ｆ・Ｔ　　　　-8	2,735 ( 2,676)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [103.0]	2,603
c	２２Ｋ１Ｂ・Ｔ　　　　-4	2,357 ( 2,274)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	2,481

京都上京 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	273,500 円	54,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	199,659 円	6,655,308　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 162,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 464,900 円	54,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,700 円	54,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,700 円	54,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,210,059 円　（　　　　　　 7,757 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,700,000 円	設計監理料率　 192,000 円／㎡　×　 271.18 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,353,110 円（　　　　　 21,494 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,462,851 円
②総費用	1,210,059 円
③純収益　①－②	5,252,792 円
④建物等に帰属する純収益	3,353,110 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,899,682 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,812,487 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,619 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,154,452 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 277,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
京都上京 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都上京 -7

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　山下　善彦

TEL.

鑑定評価額

70,200,000 円

１㎡当たりの価格

450,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月3日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	350,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月30日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市上京区西三本木通丸太町上る真町４７１番１外				②地積　(㎡)	156 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m 旧市街地美観 (70,200)
	1:3.5	住宅Ｗ3	一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域	西5.5m市道	水道、ガス、下水	神宮丸太町 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 20 ｍ、南 110 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北、　５
．５ｍ市道

交通

施設

神宮丸太町駅北西方

350m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度2種最高15m
旧市街地美観

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として安定しており、一部共同住宅等も見られるが地域要因の大きな変動は見
られない。供給少なく、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 462,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 278,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は上京区及び周辺区の比較的住環境優良な住宅地域である。需要者は市内在住の中高所得者層が中心となる
。京都御所や鴨川近傍に位置し、利便性高く、住宅選好性は高いため、需要は堅調に推移している。規模の大きな土地
は開発業者によるマンション等素地需要も旺盛である。中心となる価格帯は、立地、規模、建物のグレード等により把
握が困難であるが、標準地規模の土地で６，５００万円～７，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は一部共同住宅等も見られる既成住宅地域である。これを適切に想定した収益価格を試算したが、画地条件や
法令制限等を所与として求めた収益価格は低位に試算された。当該地域は戸建住宅が多く、収益性よりも居住快適性を
重視した自己居住目的の取引が支配的であり、比準価格の価格信頼性、実証性は収益価格に比べ高いと判断する。よっ
て、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都上京 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 650,000 円／㎡

[101.5]
100

100
[102.0]

100
[146.0]

[101.0]
100

447,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    447,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍経済再開の持ち直し一服。観光関連
は依然厳しい状況。個人消費は弱めの動き。
持家・貸家が堅調。分譲マンション販売は回
復傾向。

利便性の高い幹線道路背後の比較的住環境良
好な既存住宅地域で、供給は少なく、需要は
安定的で、地価は、やや上昇で推移している
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +46.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都上京 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ｄ -22	京都市上京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5m市道、南西4m、角地		１低専高度地区最高10m 旧市街地美観 (80,100)
b	２２Ｋ１Ｉ -4	京都市上京区		更地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		２住居高度2種最高15m 旧市街地美観 (70,160)
c	２２Ｋ１Ｌ -21	京都市上京区		建付地	（　）	不整形	東4.7m市道、中間画地		２中専高度1種最高15m 旧市街地美観 (70,188)
d	２２Ｋ１Ｉ -12	京都市上京区		建付地	（　）	長方形	西4.3m市道、北4m、角地		準工高度3種最高15m 旧市街地美観 (70,200)
e	２２Ｋ１Ｌ -17	京都市上京区		建付地	（　）	長方形	東4.5m市道、中間画地		準工高度3種最高15m 旧市街地美観 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 479,898	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	455,021	100 [ 99.8]	455,933	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	460,000
b	(　 ) 488,918	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	490,370	100 [ 106.7]	459,578		464,000
c	(　 ) 401,606	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	465,529	100 [ 101.0]	460,920		466,000
d	(　 ) 377,281	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	364,221	100 [ 79.2]	459,875		464,000
e	(　 ) 388,700	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	383,746	100 [ 84.7]	453,065		458,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -9.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 462,000 円／㎡]

京都上京 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,536,042	1,224,720	5,311,322	3,402,150	1,909,172	（　0.9541） 1,821,541	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	43,370,024 円　　　　（　 278,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都上京 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	92.80	Ｓ3	271.18
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度2種最高15m 旧市街地美観	70 ％	200 ％	200 ％	156 ㎡	6.6 m x 23.4 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各フロア２室（合計６室）、平均住戸面積約３７㎡を想定。

⑦有効率　 82.0 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.80	75.7	68.70	2,480	170,376	1.0	170,376
							1.0	170,376
2～ 2	住宅	92.80	86.0	79.80	2,529	201,814	1.0	201,814
							1.0	201,814
3～ 3	住宅	87.58	84.5	74.00	2,550	188,700	1.0	188,700
							1.0	188,700
～

～

計		271.18	82.0	222.50		560,890		560,890
								560,890

⑨年額支払賃料	560,890 円　×　12ヶ月　＝　 6,730,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 222.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,730,680 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 336,534 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,394,146 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	560,890 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,328 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 560,890 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 136,568 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,536,042 円　　　　（　 41,898 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１Ｂ・Ｔ　　　　-8	2,606 ( 2,549)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,771	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,585 円/㎡　月額支払賃料（　 2,529 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ１Ｂ・Ｔ　　　　-3	2,400 ( 2,348)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,477
c	２２Ｋ１Ｂ・Ｔ　　　　-4	2,357 ( 2,274)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,506

京都上京 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	277,500 円	55,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	201,920 円	6,730,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 162,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 471,700 円	55,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	55,500 円	55,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,500 円	55,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,224,720 円　（　　　　　　 7,851 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,500,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 271.18 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,402,150 円（　　　　　 21,809 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,536,042 円
②総費用	1,224,720 円
③純収益　①－②	5,311,322 円
④建物等に帰属する純収益	3,402,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,909,172 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,821,541 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,677 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,370,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 278,000 円／㎡）