別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 京都上京 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都上京 -2 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　中島　直紀   TEL.

鑑定評価額 51,400,000 円  １㎡当たりの価格 375,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 290,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市上京区千本通二条下る東入主税町１０８２番 ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m 歴史遺産美観 (70,200) 1:3.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅、 作業場等が混在する 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 地下鉄二条 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   140 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 地下鉄二条駅北東方 700m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度2種最高15m 歴史遺産美観 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、特段の地域を変動させる要因はなく、今後も当面 の間、現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は、やや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    375,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、上京区西部、中京区西部を中心とし、地下鉄東西線、ＪＲ山陰本線、阪急京都本線等の各駅周辺に形成 される住宅地域等と判定した。需要者は、地縁を有する個人、京都市中心部へ通勤する個人等が中心となる。京都市中 心部への接近性に優れ、生活利便性が良好で、居住人気が高いことから、総額が抑えられる物件を中心に住宅地需要は 安定的に推移している。市場での中心価格帯は、標準的画地の規模で土地５千万円台半ばが中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格が上記の通り求められた。対象標準地の画地条件等を勘案するに、収益物件用地としての需要は考え難く、殆 どが自用目的での需要になるものと考えられる。したがって、比準価格のみで鑑定評価額を決定することとなるが、比 準価格は市場の実勢を反映した高い規範性を有している価格であると判断されることから、比準価格をもって、代表標 準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都上京 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    650,000 円／㎡ [101.5] 100 100 [102.0] 100 [172.7] [100.0] 100 375,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    365,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症による厳 しい状況が徐々に緩和されつつあるものの、 引き続き持ち直しの動きに弱さがみられる。 都心接近性、街路条件、生活利便性が良好な ことから、住宅地需要は安定的に推移してい る。地価水準は、やや上昇傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +66.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％