鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都北 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ｑ -103	京都市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西23m府道、南3m、角地		近商高度4種最高15m 沿道美観形成 (90,300)
b	２２Ｋ１Ｑ -110	京都市上京区		建付地	（　）	ほぼ台形	東22m府道、北3.6m、角地		商業高度4種最高20m 沿道美観形成 (90,400)
c	２２Ｋ１Ｃ -1	京都市上京区		建付地	（　）	長方形	北8.3m市道、中間画地		準工高度3種最高15m 旧市街地美観 (70,200)
d	２２Ｋ１Ｐ -25	京都市上京区		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.7m市道、中間画地		準工高度3種最高15m 旧市街地美観 (70,200)
e	２２Ｋ１Ｏ -14	京都市上京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.8m市道、中間画地		準工高度3種最高15m 歴史遺産美観 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 260,352	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.6]	293,851	100 [ 114.4]	256,863	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	257,000
b	(　 ) 346,172	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	339,384	100 [ 129.4]	262,275		262,000
c	(　 ) 234,926	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	234,926	100 [ 92.7]	253,426		253,000
d	(　 ) 251,740	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	244,897	100 [ 91.1]	268,822		269,000
e	(　 ) 252,434	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	248,474	100 [ 94.1]	264,053		264,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -11.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 261,000 円／㎡]

京都北 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,988,040	998,844	3,989,196	3,137,200	851,996	（　0.9534） 812,293	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	18,890,535 円　　　　（　 173,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都北 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	70.00	Ｓ3	205.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高15m 旧市街地美観	90 ％	200 ％	200 ％	109 ㎡	6.4 m x 20.6 m	前面道路：市道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階の一部は部分貸しの店舗、その他は１ＬＤＫタイプ・平均専有面積約３４㎡の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	35.00	100.0	35.00	2,200	77,000	8.0	616,000
							0.0	0
1～ 1	住宅	35.00	100.0	35.00	2,020	70,700	1.0	70,700
							2.0	141,400
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	2,020	141,400	1.0	141,400
							2.0	282,800
3～ 3	住宅	65.00	100.0	65.00	2,020	131,300	1.0	131,300
							2.0	262,600
～

計		205.00	100.0	205.00		420,400		959,400
								686,800

⑨年額支払賃料	420,400 円　×　12ヶ月　＝　 5,044,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 205.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,044,800 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 201,792 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,843,008 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	959,400 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,210 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 686,800 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 135,822 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,988,040 円　　　　（　 45,762 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１Ｏ・Ｔ　　　　-22	2,027 ( 1,961)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,027	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,091 円/㎡　月額支払賃料（　 2,020 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ１Ｏ・Ｔ　　　　-25	2,006 ( 1,962)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,164
c	２２Ｋ１Ｍ・Ｔ　　　　-4	2,187 ( 2,113)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,083

京都北 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	253,000 円	50,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	151,344 円	5,044,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 63,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 430,100 円	50,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	50,600 円	50,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	50,600 円	50,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 998,844 円　（　　　　　　 9,164 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	50,600,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 205.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,137,200 円（　　　　　 28,782 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,988,040 円
②総費用	998,844 円
③純収益　①－②	3,989,196 円
④建物等に帰属する純収益	3,137,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	851,996 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	812,293 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,452 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,890,535 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 173,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
京都北 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都北 5-6

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　山下　善彦

TEL.

鑑定評価額

27,300,000 円

１㎡当たりの価格

250,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月3日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月30日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市北区紫野南舟岡町１２番４				②地積　(㎡)	109 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度3種最高15m 旧市街地美観 (90,200)
	1:3	店舗兼住宅Ｗ2	店舗兼住宅と一般住宅等が混在する近隣商業地域	北6.2m市道	水道、ガス、下水	鞍馬口 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 70 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

６．２ｍ市道

交通

施設

鞍馬口駅西方

1.7km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度3種最高15m
旧市街地美観

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は低層店舗等が建ち並ぶ中、一般住宅も見られる近隣商業地域であり、下記市場の特性及び一般的要因
を踏まえて、今後は住宅地としての性格を更に強めていくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 257,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 174,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、北区、上京区及びその周辺区の低層店舗を主体とする商業地域又は商住混在地域等である。主な需要者
は、店舗経営目的の個人や、中小法人、居住目的の個人である。駅接近性が劣っている地域が多く、近年小売店舗の衰
退傾向が続いている。しかし画地規模小さく総額が低位であるため、居住目的も含め需要は比較的底堅く、価格水準は
横ばい乃至やや上昇で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地で３千万円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は自用店舗を中心に、貸店舗等収益物件、事務所や一般住宅等が混在する近隣商業地域である。標準地の画地
規模等の観点から、需要者は、自用目的が支配的な市場実態を踏まえ、収益性からも検証を行って意思決定するものと
思料する。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価
額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都上京 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 615,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[100.0]

100
[247.9]

[100.0]
100

250,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    249,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

観光関連は依然厳しい状況。個人消費は弱め
の動き。企業設備投資は低調。持家・貸家が
堅調で、分譲マンション販売は持ち直しの動
き持続。

古くから低層店舗中心の商店街であったが、
近年住居系用途の比率が高まっている。地価
は、横ばい乃至やや上昇傾向で推移している
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +88.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都北 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ｃ -1	京都市上京区		建付地	（　）	長方形	北8.3m市道、中間画地		準工高度3種最高15m 特別用途地区 (70,200)
b	２２Ｋ１Ｑ -113	京都市北区		建付地	（　）	長方形	東11m市道、中間画地		近商高度3種最高12m (90,200)
c	２２Ｋ１Ｒ -9	京都市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	東10.9m市道、中間画地		２中専高度1種最高12m (70,200)
d	２２Ｋ１Ｂ -32	京都市北区		更地	（　）	長方形	西10.6m市道、中間画地		近商高度3種最高12m (90,200)
e	２２Ｋ１Ｆ -108	京都市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 234,926	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	234,926	100 [ 92.7]	253,426	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	253,000
b	(　 ) 249,882	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	249,882	100 [ 97.7]	255,765		256,000
c	(　 ) 271,838	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	271,838	100 [ 106.0]	256,451		256,000
d	(　 ) 282,563	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	282,563	100 [ 109.2]	258,757		259,000
e	(　 ) 259,537	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	259,537	100 [ 100.0]	259,537		260,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 257,000 円／㎡]

京都北 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,788,242	995,244	3,792,998	2,938,800	854,198	（　0.9534） 814,392	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	18,939,349 円　　　　（　 174,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都北 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	70.00	Ｓ3	205.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高15m 旧市街地美観	90 ％	200 ％	200 ％	109 ㎡	6.4 m x 20.6 m	前面道路：市道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階一部：店舗、１ＬＤＫ１戸、２～３階：各フロア１ＬＤＫ２戸、平均専有面積約３４㎡の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	35.00	100.0	35.00	2,100	73,500	6.0	441,000
							0.0	0
1～ 1	住宅	35.00	100.0	35.00	2,000	70,000	1.0	70,000
							1.0	70,000
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	2,043	143,010	1.0	143,010
							1.0	143,010
3～ 3	住宅	65.00	100.0	65.00	2,000	130,000	1.0	130,000
							1.0	130,000
～

計		205.00	100.0	205.00		416,510		784,010
								343,010

⑨年額支払賃料	416,510 円　×　12ヶ月　＝　 4,998,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 205.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,998,120 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 299,887 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,698,233 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	784,010 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,370 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 343,010 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 82,639 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,788,242 円　　　　（　 43,929 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１Ｏ・Ｔ　　　　-17	2,259 ( 2,209)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,089	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,088 円/㎡　月額支払賃料（　 2,043 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ１Ｏ・Ｔ　　　　-23	2,268 ( 2,220)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,270
c	２２Ｋ１Ｏ・Ｔ　　　　-22	2,027 ( 1,961)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,968

京都北 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	284,400 円	47,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	149,944 円	4,998,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 63,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 402,900 円	47,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,400 円	47,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,400 円	47,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 995,244 円　（　　　　　　 9,131 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,400,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 205.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,938,800 円（　　　　　 26,961 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,788,242 円
②総費用	995,244 円
③純収益　①－②	3,792,998 円
④建物等に帰属する純収益	2,938,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	854,198 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	814,392 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,471 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,939,349 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 174,000 円／㎡）