鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都北 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ｑ -116	京都市北区		建付地	（　）	不整形	南22m市道、中間画地		近商高度4種最高15m (90,300)
b	２２Ｋ１Ｍ -103	京都市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	東10.8m市道、中間画地		近商高度4種最高15m (90,300)
c	２２Ｋ１Ｂ -32	京都市北区		更地	（　）	長方形	西10.6m市道、中間画地		近商高度3種最高12m (90,200)
d	２２Ｋ１Ｒ -9	京都市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	東10.9m市道、中間画地		２中専高度1種最高12m (70,200)
e	２２Ｋ１Ｆ -7	京都市北区		更地	（　）	長方形	南東21.8m市道、中間画地		２住居高度2種最高15m (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 378,070	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	410,946	100 [ 121.5]	338,227	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	338,000
b	(　 ) 306,013	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	306,013	100 [ 91.0]	336,278		336,000
c	(　 ) 282,563	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	282,563	100 [ 85.0]	332,427		332,000
d	(　 ) 271,838	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	271,838	100 [ 84.2]	322,848		323,000
e	(　 ) 256,772	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	256,772	100 [ 88.1]	291,455		291,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 321,000 円／㎡]

京都北 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,055,362	2,123,251	8,932,111	6,448,000	2,484,111	（　0.9534） 2,368,351	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	55,077,930 円　　　　（　 236,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都北 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	155.00	Ｓ3	465.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高12m	90 ％	200 ％	200 ％	233 ㎡	10.8 m x 21.8 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２・３階は平均専有面積２８㎡程度の１Ｋタイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	155.00	85.0	131.75	2,900	382,075	6.0	2,292,450
							0.0	0
2～ 3	住宅	155.00	90.0	139.50	2,054	286,533	1.0	286,533
							1.0	286,533
～

～

～

計		465.00	88.3	410.75		955,141		2,865,516
								573,066

⑨年額支払賃料	955,141 円　×　12ヶ月　＝　 11,461,692 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 410.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,461,692 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 573,085 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,888,607 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,865,516 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,222 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 573,066 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 139,533 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,055,362 円　　　　（　 47,448 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１Ｏ・Ｔ　　　　-18	2,476 ( 2,373)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,251	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,100 円/㎡　月額支払賃料（　 2,054 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ１Ｍ・Ｔ　　　　-2	2,242 ( 2,146)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [103.0]	2,034
c	２２Ｋ１Ｏ・Ｔ　　　　-21	1,922 ( 1,863)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,023

京都北 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	520,000 円	104,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	343,851 円	11,461,692　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 167,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 884,000 円	104,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,123,251 円　（　　　　　　 9,113 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	104,000,000 円	設計監理料率　 212,000 円／㎡　×　 465.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,448,000 円（　　　　　 27,674 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,055,362 円
②総費用	2,123,251 円
③純収益　①－②	8,932,111 円
④建物等に帰属する純収益	6,448,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,484,111 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,368,351 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,165 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,077,930 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 236,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
京都北 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都北 5-5

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　水野　正也

TEL.

鑑定評価額

71,800,000 円

１㎡当たりの価格

308,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	245,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市北区大宮南田尻町５６番				②地積　(㎡)	233 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度3種最高12m (90,200)
	1:2	診療所兼住宅ＲＣ3	小規模の小売店、飲食店等が建ち並ぶ商業地域	南11m市道	水道、ガス、下水	北大路 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 160 ｍ、西 130 ｍ、南 30 ｍ、北 22 ｍ

②標準的使用

低層の店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

北大路駅北西方

1.7km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度3種最高12m

⑤地域要因の将
　来予測

　旧来の近隣商業地域であり、特段の変動要因はないことから、当面、現状維持で推移するものと考えられる。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 322,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 249,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、北区を中心とする近隣商業地域の圏域。需要者の中心は、地縁性のある中小規模事業者である。鉄道
駅から遠く、当区内の商業地域の中ではやや競争力に劣るが、背後の住宅地域は概ね熟成されており、一定の商業需要
は見込まれる。画地規模はまちまちであり、中心となる価格帯は見出しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　収益価格は比準価格に比して、やや低位に求められた。当地域は、収益物件も所在するが、旧来の近隣商業地域であ
り、自用目的の物件が主体の商業地域であることを考慮し、比準価格を重視しつつ、収益価格も斟酌し、かつ代表標準
地価格との均衡性にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都上京 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 615,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[100.0]

100
[200.7]

[100.0]
100

309,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    308,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　コロナ禍による緊急事態宣言の解除により
、経済活動は正常化する方向にあるが、変異
型ウィルスによる感染再拡大等の懸念要因も
ある。

　既存の近隣商業地域であり、特段の変動要
因はない。周辺では高値取引も見られる。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +58.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都北 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ｅ -19	京都市北区		更地	（　）	長方形	北11m市道、中間画地		近商高度3種最高12m (90,200)
b	２２Ｋ１Ｒ -9	京都市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	東10.9m市道、中間画地		２中専高度1種最高12m (70,200)
c	２２Ｋ１Ｂ -106	京都市北区		建付地	（　）	長方形	南22m府道、中間画地		近商高度4種最高15m (88,283)
d	２２Ｋ１Ｂ -32	京都市北区		更地	（　）	長方形	西10.6m市道、中間画地		近商高度3種最高12m (90,200)
e	２２Ｋ１Ｑ -113	京都市北区		建付地	（　）	長方形	東11m市道、中間画地		近商高度3種最高12m (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 302,801	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	302,801	100 [ 100.0]	302,801	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	303,000
b	(　 ) 271,838	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	271,838	100 [ 79.2]	343,230		343,000
c	(　 ) 321,989	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	321,989	100 [ 100.2]	321,346		321,000
d	(　 ) 282,563	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	282,563	100 [ 85.0]	332,427		332,000
e	(　 ) 249,882	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	249,882	100 [ 80.8]	309,260		309,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 322,000 円／㎡]

京都北 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,115,276	2,109,681	9,005,595	6,386,000	2,619,595	（　0.9534） 2,497,522	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	58,081,907 円　　　　（　 249,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都北 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	155.00	Ｓ3	465.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高12m	90 ％	200 ％	200 ％	233 ㎡	10.8 m x 21.8 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～３階を２５～３０㎡程度の単身者向け共同住宅と想定した。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	155.00	85.0	131.75	3,000	395,250	6.0	2,371,500
							0.0	0
2～ 3	住宅	155.00	90.0	139.50	2,026	282,627	1.0	282,627
							1.0	282,627
～

～

～

計		465.00	88.3	410.75		960,504		2,936,754
								565,254

⑨年額支払賃料	960,504 円　×　12ヶ月　＝　 11,526,048 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 410.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,526,048 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 576,302 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,949,746 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,936,754 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,899 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 565,254 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 137,631 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,115,276 円　　　　（　 47,705 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１Ｍ・Ｔ　　　　-2	2,242 ( 2,146)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,038	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,071 円/㎡　月額支払賃料（　 2,026 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ１Ｍ・Ｔ　　　　-3	2,523 ( 2,417)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,103
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都北 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	515,000 円	103,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	345,781 円	11,526,048　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 167,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 875,500 円	103,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,109,681 円　（　　　　　　 9,054 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	103,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 465.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,386,000 円（　　　　　 27,408 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,115,276 円
②総費用	2,109,681 円
③純収益　①－②	9,005,595 円
④建物等に帰属する純収益	6,386,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,619,595 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,497,522 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,719 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,081,907 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 249,000 円／㎡）