別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 京都北 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都北 -25 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　正彦   TEL.

鑑定評価額 25,300,000 円  １㎡当たりの価格 248,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 205,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市北区小松原北町１９番７ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区最高10m 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 円町 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    15 ｍ、南    25 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 円町駅北方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 当該近隣地域は、既に熟成した中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域内において特に大きな変動要 因はなく、当分の間現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    248,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北区の小松原、衣笠、北野、等持院地区を中心とした低層住宅地域と判定される。需要者層は本地域に 地縁的選好性を有する者や一次取得者が中心である。街路条件や駅接近性にやや劣ることから、需要圏内の相対的地位 にはやや劣る。需要の中心となる価格帯は土地で２，０００万円～３，０００万円、中古住宅で３，０００万円～４， ０００万円程度と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は、アパートも散見されるものの行政規制の厳しい戸建住宅地域で、収益の採れる賃貸経営は困難であり 、自用目的の取引を中心とし居住の快適性により価格形成がなされる地域であることから、収益価格の相対的信頼性は 低い。したがって、ここでは収益価格は求めず、実証的な比準価格を採用することとし、代表標準地との均衡にも留意 し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都北 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    308,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [126.4] [102.0] 100 249,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    248,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和元年末まで堅調に推移していた経済も令 和２年以後のコロナ禍の影響で雇用や所得の 状況が不透明となり、これまでの先高感が薄 れている。 近隣の大学関係の需要はあるが、街路条件や 利便性にやや劣ることから、他の住宅地との 競合により、地価は横這い程度で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％