別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 京都北 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都北 -18 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　嶋嵜　敦   TEL.

鑑定評価額 38,800,000 円  １㎡当たりの価格 308,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 255,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市北区大将軍西町６６番 ②地積 　(㎡) 126   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い閑静な住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 円町 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 円町駅北方 850m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅を中心とする閑静な住宅地域で、コロナ禍による大きな影響は見られず、他に特別な変動要因 も見られないことから、今後も現状維持で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    308,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北区及び隣接する上京区の西部、中京区の北西部等に位置する中小規模住宅が中心の住宅地域である。 需要者の中心は市内居住の戸建住宅を選好する一次若しくは二次取得者層等であるが、他区からの転入者も見られる。 利便施設の接近条件や居住環境が比較的良好であるので、需要は堅調である。取引の中心となる価格帯は、標準地規模 の土地で４，０００万円程度、新築の戸建物件で６，０００万前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域には共同住宅等も存するが、標準地は画地規模が小さく収益物件としての共同住宅の建築は非現実的であるの で、収益価格は試算しなかった。比準価格は、周辺の類似地域における取引事例により試算されており、自己利用を目 的とする戸建住宅の取引が支配的な地域においては最も信頼性が高いと判断した。よって、比準価格を採用し、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都北 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    308,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [102.8] [103.0] 100 309,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    308,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] １０月景気動向指数は足踏みを示している。 京都府内の景気は横ばい傾向であるが弱含ん でおり、府内の生産は横ばいで消費は停滞し ている。 教育施設や利便施設等の接近条件が良好な住 宅地域で、需要は堅調である。地価水準も安 定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％