別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 京都北 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都北 -17 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　正彦   TEL.

鑑定評価額 59,700,000 円  １㎡当たりの価格 362,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 290,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市北区上賀茂石計町６４番１ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区最高10m 1:3 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のほ かに農地も見られる 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 北山 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    25 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 北山駅北西方 600m 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする住宅地域で、現状を維持しつつ、中長期的には周辺の農地、未利用地の宅地化が進展する ものと予測されるが、今後同地区のマンション供給の影響を受けよう。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    362,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄北山駅を中心に価格形成される住宅地域と判定される。需要者層は本地域に地縁的選好性を有す る富裕層や買替えによる二次取得者が中心である。住環境や駅、商業施設を始めとする利便性に優れることから、需要 は堅調で安定している。需要の中心となる価格帯は土地で６，０００万円～７，０００万円、中古住宅で６，０００万 円を上回るものと見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は、アパートも散見されるものの、行政規制の厳しい戸建住宅地域で収益の採れる賃貸経営は困難であり 、自用目的の取引を中心とし居住の快適性により価格形成がなされる地域であることから、収益価格の相対的信頼性は 低い。したがって、ここでは収益価格は求めず、実証的な比準価格を採用することとし、代表標準地との均衡にも留意 し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都北 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    384,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [103.0] 100 [109.2] [103.0] 100 359,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    361,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和元年末まで堅調に推移していた経済も同 ２年に入ってからのコロナ禍の影響で経済状 況が不透明となり、これまでの先高感が薄れ ている。 利便性や住環境が良好な住宅地の需要は、供 給との関係でも堅調であるが、周辺で計画さ れている分譲マンションと競合する影響もみ られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％