鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都北 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ｆ -103	京都市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m 市街地美観形成 (70,100)
b	２２Ｋ１Ｉ -21	京都市北区		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m (70,100)
c	２２Ｋ１Ｒ -106	京都市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m (50,80)
d	２２Ｋ１Ｐ -110	京都市北区		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		２中専高度1種最高12m (60,200)
e	２２Ｋ１Ｄ -21	京都市上京区		更地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		準工高度3種最高15m 旧市街地美観 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 445,978	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	451,330	100 [ 100.0]	451,330	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	465,000
b	(　 ) 306,285	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	306,285	100 [ 94.0]	325,835		336,000
c	(　 ) 320,570	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	330,485	100 [ 100.8]	327,862		338,000
d	(　 ) 418,962	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	418,962	100 [ 115.3]	363,367		374,000
e	(　 ) 348,533	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	342,724	100 [ 96.0]	357,004		368,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 376,000 円／㎡]

京都北 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,222,738	1,093,981	5,128,757	2,821,000	2,307,757	（　0.9534） 2,200,216	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	51,167,814 円　　　　（　 230,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都北 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	Ｓ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区最高10m 市街地美観形成	70 ％	100 ％	100 ％	222 ㎡	11.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

少人数世帯向け（平均専有面積２５㎡程度・１Ｋ）の共同住宅

⑦有効率　 90.9 ％
の理由

同種建物で概ね標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	110.00	90.9	99.99	2,700	269,973	2.0	539,946
							0.0	0
2～ 2	住宅	110.00	90.9	99.99	2,750	274,973	2.0	549,946
							0.0	0
～

～

～

計		220.00	90.9	199.98		544,946		1,089,892
								0

⑨年額支払賃料	544,946 円　×　12ヶ月　＝　 6,539,352 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 199.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,539,352 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 326,968 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,212,384 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,089,892 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,354 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,222,738 円　　　　（　 28,030 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１Ｏ・Ｔ　　　　-19	2,650 ( 2,650)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	2,975	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,755 円/㎡　月額支払賃料（　 2,750 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ１Ｏ・Ｔ　　　　-22	2,027 ( 1,961)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 80.0]	100 [103.0]	2,536
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都北 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	227,500 円	45,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	196,181 円	6,539,352　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 192,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 386,700 円	45,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	45,500 円	45,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,500 円	45,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,093,981 円　（　　　　　　 4,928 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,500,000 円	設計監理料率　 197,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,821,000 円（　　　　　 12,707 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,222,738 円
②総費用	1,093,981 円
③純収益　①－②	5,128,757 円
④建物等に帰属する純収益	2,821,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,307,757 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,200,216 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,911 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,167,814 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 230,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
京都北 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都北 -2

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　森口　匠

TEL.

鑑定評価額

83,500,000 円

１㎡当たりの価格

376,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市北区小山東大野町９番				②地積　(㎡)	222 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,100) 準防（その他）高度地区最高10m 市街地美観形成 (70,100)
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い閑静な既成住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	北大路 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 90 ｍ、南 25 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

利便性の良い低層住宅地。

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

北大路駅南西方

450m

法令

規制

１低専
(70,100)
準防
高度地区最高10m
市街地美観形成

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は駅接近性に優れ、一般住宅のほかに共同住宅も散見される閑静な住宅地域で、地域要因に特段の変動
はなく、当分は現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 384,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 232,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね京都市北区及び上京区等の隣接区で、地下鉄烏丸線北大路駅及び鞍馬口駅を最寄り駅とする低層住宅
が建ち並ぶ住宅地域である。需要者の中心は自己居住目的の個人で買替層や富裕層が中心である。駅接近性に優れ居住
環境は良好で需要は堅調に推移している。市場での中心となる価格帯は、規模により幅があるが、標準地規模の土地で
８千万円台前半である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は最寄り駅に近く利便性に優れる地域で、共同住宅も散見されるものの、一般住宅が多い住宅地域である。自
用住宅目的の取引が中心であり、周辺の取引価格水準を指標に価格が形成されることが通常であるため、収益価格が価
格形成に及ぼす影響は小さいものと判断する。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ
、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都北 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 384,000 円／㎡

[102.1]
100

100
[103.0]

100
[104.0]

[103.0]
100

377,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    372,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

北区の人口及び住宅着工はやや減少傾向で推
移。現況、住宅地は新型コロナの影響は少な
く、利便性、住環境が良好な地域を中心に需
要は堅調で推移。

交通利便性が良く、居住環境が優れており住
宅地として熟成している人気の地域である。
地域に特段の変動はなく、地価は堅調に推移
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都北 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ｑ -24	京都市北区		建付地	（　）	長方形	西5.3m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m 旧市街地美観 (70,200)
b	２２Ｋ１Ｎ -13	京都市北区		更地	（　）	ほぼ台形	西5.3m市道、北2.7m、角地		１住居高度2種最高15m 旧市街地美観 (80,200)
c	２２Ｋ１Ｎ -11	京都市北区		建付地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m (70,100)
d	２２Ｋ１Ｉ -16	京都市北区		更地	（　）	長方形	西4.3m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m 旧市街地美観 (70,100)
e	２２Ｋ１Ｅ -102	京都市北区		更地	（　）	ほぼ整形	南5.7m市道、西1.4m、角地		１低専高度地区最高10m (70,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 370,048	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	367,850	100 [ 100.0]	367,850	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	379,000
b	(　 ) 415,593	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	404,699	100 [ 102.0]	396,764		409,000
c	(　 ) 398,889	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	404,530	100 [ 104.0]	388,971		401,000
d	(　 ) 361,476	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	358,971	100 [ 98.0]	366,297		377,000
e	(　 ) 476,507	100 [ 130.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	350,850	100 [ 102.0]	343,971		354,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	隣接地の取引	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -1.0
e	隣接地の取引	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 384,000 円／㎡]

京都北 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり適正な再調達原価を把握する事が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,239,866	1,094,521	5,145,345	2,821,000	2,324,345	（　0.9534） 2,216,031	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	51,535,605 円　　　　（　 232,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都北 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	Ｓ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区最高10m 市街地美観形成	70 ％	100 ％	100 ％	222 ㎡	11.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用、対象標準地の画地条件等を勘案し１Ｋタイプ、約２５㎡程度と判定。

⑦有効率　 90.9 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	110.00	90.9	99.99	2,720	271,973	2.0	543,946
							0.0	0
2～ 2	住宅	110.00	90.9	99.99	2,745	274,473	2.0	548,946
							0.0	0
～

～

～

計		220.00	90.9	199.98		546,446		1,092,892
								0

⑨年額支払賃料	546,446 円　×　12ヶ月　＝　 6,557,352 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 199.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,557,352 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 327,868 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,229,484 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,092,892 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,382 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,239,866 円　　　　（　 28,108 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１Ｏ・Ｔ　　　　-18	2,476 ( 2,373)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,606	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,750 円/㎡　月額支払賃料（　 2,745 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ１Ｍ・Ｔ　　　　-7	2,699 ( 2,593)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,899
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都北 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	227,500 円	45,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	196,721 円	6,557,352　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 192,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 386,700 円	45,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	45,500 円	45,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,500 円	45,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,094,521 円　（　　　　　　 4,930 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,500,000 円	設計監理料率　 197,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,821,000 円（　　　　　 12,707 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,239,866 円
②総費用	1,094,521 円
③純収益　①－②	5,145,345 円
④建物等に帰属する純収益	2,821,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,324,345 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,216,031 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,982 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,535,605 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 232,000 円／㎡）