別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 多賀 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多賀 5-1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　道代   TEL.

鑑定評価額 5,350,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 犬上郡多賀町大字多賀字櫻町７０２番 ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 台形 1:3 店舗兼住宅 Ｓ3 日用品小売店舗を中 心とする近隣商業地 域 南6.5m県道 水道、下水 多賀大社前 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   140 ｍ、南    65 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ県道 交通 施設 多賀大社前駅南東方 300m 法令 規制 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 多賀大社近くの近隣商業地域であり、店舗併用住宅等が多く繁華性は低いため需要は弱い。新型コロナの影響も 多少受け、地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、湖北・湖東地域の商業地域（商住混在地域含む）と判断した。需要者の中心は地元事業者又は地元居住 者である。商業繁華性は低位で店舗併用住宅等が中心である。背後地人口の減少、郊外型の大規模店舗等への顧客流出 に伴う収益性の減退を反映して需要は弱含みである。取引件数が少なく個別性も強いため、市場での中心価格帯を明確 に見出すことはやや困難であるが、更地で４００万円～７００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域は自用の店舗併用住宅を主とした繁華性が低位な商業地域であり、店舗等の賃貸もほとんどなく、賃貸需要も認 められないため収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を適用して 求めたもので市場性を反映した高い規範性が認められる。以上により、比準価格を標準とし、周辺標準地等との均衡に も留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　多賀（県） 5-1             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     28,300 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は足踏み状態から緩やかに持ち直し の動きになると予測する。当市の高齢化率は 県全体のそれよりかなり高い。 既成の近隣商業地域であり、総じて安定的な 土地利用状況である。新型コロナの影響も多 少受け、地価は下落傾向である。 標準的な規模を有する台形地だが、個別的要 因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度 も普通である。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％ -1.1 ％