別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 多賀 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多賀 -2 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　道代   TEL.

鑑定評価額 6,450,000 円  １㎡当たりの価格 14,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 犬上郡多賀町大字久徳字西出５１６番３外 ②地積 　(㎡) 439   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 南東3.3m町道、北東側道 水道、下水 多賀大社前 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北３．３ｍ 町道　 交通 施設 多賀大社前駅北東方 1.8km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 多賀大社前駅勢圏に属する既成住宅地域で、今後も総じて土地利用は安定的に推移するものと予測する。地縁的 選好性を有するため地域外からの需要に乏しく、地価は下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、湖北・湖東地域の既成住宅地域と判断した。需要者の属性は、多賀町居住者が中心で、地縁的選 好性が相対的に強く、地域外からの需要は少ない。狭隘な独自市場を形成する傾向にあり、新型コロナの影響はほとん ど無いものの、地価は下落が持続するものと予測する。取引件数が少なく、当事者間の個別的事情が介在するケースも 多いため、明確な中心価格帯を見出すことはやや困難であるが、更地で５００万円～８００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域から信頼性のある取引事例を収集して試算した。一方、本地域は農家住宅を中心と した古くからの既成住宅地域であり、賃貸共同住宅は見られず賃貸市場が成立していないことから、収益還元法は適用 しなかった。以上により、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊郷 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,700 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [ 85.7] [102.0] 100 14,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は足踏み状態から緩やかに持ち直し の動きになると予測する。当市の高齢化率は 県全体のそれよりかなり高い。 既成住宅地域で、総じて安定的な土地利用状 況であり、特段の地域要因の変動は認められ ない。 標準的な形状・規模を有する南東向きの角地 であり、日照・通風等の居住の快適性が優れ 、相対的に選好性が強い。個別的要因に変動 はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％