別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 多賀 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多賀 -1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　村上　公   TEL.

鑑定評価額 7,700,000 円  １㎡当たりの価格 21,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 犬上郡多賀町大字多賀字新町６７４番 ②地積 　(㎡) 353   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南西3.7m町道、背面道 水道、下水 多賀大社前 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    65 ｍ、南    70 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北３．７ｍ 町道　 交通 施設 多賀大社前駅南東方 400m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 多賀大社の参道に近い古い既成住宅地域で、今後も土地利用は安定的に推移するものと予測する。新興住宅地域 との競合や景況感等により需要は引き続き弱含みで、地価水準は下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、湖東地域の類似の既成住宅地域であり、多賀町及び周辺の市町の住宅地域との代替競争関係が強い。需 要者の属性は、地元等の居住者が中心で、地縁的選好性が強く、地域外からの需要は少ない。市場の需給動向は、景況 感や新興住宅地域との競合もあり弱含みで推移している。取引件数が少なく、当事者間の個別的事情が介在するケース も多いため、明確な中心価格帯を見出すことは困難であるが、更地で６００万円～９００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅地域であり、比準価格は信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は、戸建住宅中心の地域 であり賃貸による収益性に基づいて価格形成されている市場ではなく、アパート等の共同住宅の賃貸市場も未成熟であ り、適用を断念した。既成住宅地域のため原価法も適用しない。以上により、比準価格を標準とし、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　彦根 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [169.5] [104.0] 100 21,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は新型コロナの感染による行動制限 緩和により足踏み状態から持ち直しの動きが 見られる。多賀町の人口は微減、高齢化率は 県平均より高い。 既成住宅地域で、安定的な土地利用状況であ り、特段の地域要因の変動は特に認められな い。 標準的な形状・規模を有する南西向きの二方 路画地であり、日照・通風等の居住の快適性 が優れ、相対的に選好性が強い。個別的要因 に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +73.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％