別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 豊郷 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊郷 -1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　橋長　文昭   TEL.

鑑定評価額 3,900,000 円  １㎡当たりの価格 12,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 犬上郡豊郷町大字吉田字正法出２１３番 ②地積 　(㎡) 317   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (70,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 北東3.5m町道 水道、下水 豊郷 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    45 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３．５ ｍ町道 交通 施設 豊郷駅南方 2.0km 法令 規制 （都）  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域で、土地利用に変化は無く、今後も現状を維持していくものと予測する 。農家住宅地域の需要は限定的で、地価は引き続き下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊郷町を中心に周辺市町の既成住宅地域である。需要者は地縁的選好性が強く、地元居住者に限定される 傾向にあり、地区外からの転入は見られない。一部に新規住宅分譲による人口流入が見られるものの、旧来からの農家 集落地域の需要は低調で、地価は下落基調で推移している。中心となる価格帯は、取引が少なく、又個別の事情によっ て金額の差異が大きいことから、見出すことがやや困難であるが、土地単価で概ね坪当り４万円前後と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅等が建ち並ぶ自己使用目的の取引が中心の古くからの住宅地域で、周辺に賃貸物件は見られず、賃貸市場が形 成されていないことから、収益価格は試算しない。比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存し、代替性が認められ る住宅地の取引事例から試算したものであり、現下の市場の実態を反映し、説得力を有する。よって、実証的な比準価 格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊郷 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,700 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [101.0] [100.0] 100 12,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気はコロナ禍の影響で厳しい状況にあ るものの、持ち直している。豊郷町は人口・ 老年人口ともに減少傾向で、高齢化の進行は 緩やかである。 駅徒歩圏外に位置する農家集落地域で、生活 利便性が劣り、住宅需要は緩慢で、地価は引 き続き下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。標準的な形状・規 模を有する中間画地で特段の優劣はなく、競 争力の程度は普通である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％