鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

愛荘 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１愛荘Ｓ -109	愛知郡愛荘町		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m道路、南西3m、角地		（都） (70,200)
b	２２０１愛荘Ｓ -3	愛知郡愛荘町		更地	（　）	長方形	南西6m町道、中間画地		（都） (70,200)
c	２２０１愛荘Ｓ -101	愛知郡愛荘町		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m私道、中間画地		（都） (70,200)
d	２２０１愛荘Ｓ -8	愛知郡愛荘町		更地	（　）	ほぼ正方形	東6m町道、西3m、二方路		（都） (70,200)
e	２２０１愛荘Ｓ -10	愛知郡愛荘町		建付地	（　）	長方形	北東6m私道、中間画地		（都） (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,941	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	32,656	100 [ 85.5]	38,194	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	39,000
b	(　 ) 36,477	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	35,762	100 [ 93.1]	38,412		39,200
c	(　 ) 38,758	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	38,758	100 [ 95.9]	40,415		41,200
d	(　 ) 43,090	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	42,245	100 [ 100.8]	41,910		42,700
e	(　 ) 45,945	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	45,945	100 [ 107.7]	42,660		43,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +11.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,400 円／㎡]

愛荘 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			造成後相当期間が経過し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,206,656	376,320	1,830,336	1,568,250	262,086	（　0.9704） 254,328	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	4,986,824 円　　　　（　 28,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

愛荘 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	177 ㎡	10.0 m x 17.0 m	前面道路：私道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（平均専有面積４０㎡、４戸）の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	80.00	100.0	80.00	1,200	96,000	2.0	192,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		192,000		384,000
								0

⑨年額支払賃料	192,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,304,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,304,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 244,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,203,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	384,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,456 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,206,656 円　　　　（　 12,467 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	愛荘（賃）Ｂ住　　　　-211003	1,057 ( 1,056)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,057	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,202 円/㎡　月額支払賃料（　 1,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	愛荘（賃）Ｂ住　　　　-211001	1,228 ( 1,228)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,364
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

愛荘 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	82,000 円	20,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	97,920 円	2,448,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 143,500 円	20,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	20,500 円	20,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,500 円	20,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 376,320 円　（　　　　　　 2,126 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9704

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,500,000 円	設計監理料率　 127,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0765	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0618 ×　 40 ％　＋　0.0809 × 40 ％　＋ 0.0970 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,568,250 円（　　　　　 8,860 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,206,656 円
②総費用	376,320 円
③純収益　①－②	1,830,336 円
④建物等に帰属する純収益	1,568,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	262,086 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	254,328 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,437 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,986,824 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
愛荘 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

愛荘 -3

滋賀県

滋賀第２

氏名

不動産鑑定士　齊藤　美絵

TEL.

鑑定評価額

7,330,000 円

１㎡当たりの価格

41,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	愛知郡愛荘町愛知川字五反地６３番６外				②地積　(㎡)	177 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他）
	1:2	住宅ＬＳ2	住宅のほかアパートや事業所も見られる住宅地域	南西7m私道	水道、下水	愛知川 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 70 ｍ、南 70 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北７ｍ私
道　

交通

施設

愛知川駅南方

1.3km

法令

規制

（都）
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

熟成した住宅地域で格別な変動要因は認められないが、市街地中心部に位置し利便性が高いことから、需要は堅
調で地価は安定化傾向と予測する。コロナ禍の一般住宅市況への影響はほとんど見られない。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 41,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は愛荘町及び近隣市町の住宅地域。需要者の中心は愛荘町内の居住者であるが、子育て支援政策が手厚いこ
とから周辺市町からの転入も見られる。小規模開発の新規分譲が随所で見られるものの、役場やスーパーに近接した利
便性良好な本地域の需要は、安定的である。需要中心価格帯は１７０㎡程度の画地で６００～９００万円、新築の戸建
物件で２，０００～２，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本地域は熟成した住宅地域であり、自用物件の取引が中心である。取引事例比較法では新型コロナ顕在化以降の事例の
積極的採用に留意した。アパート等も見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益
価格はやや低位に試算された。よって代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を参酌し
た結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお造成後の期間経過のため原価法は非適用とした。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東近江 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 43,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[105.3]

[102.0]
100

41,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は一部で持ち直しの動きがみられる
ものの足踏み状態が継続。直近１年の町内総
人口は微増、高齢化進行の速度は遅い。

愛荘町中心部に位置する住宅地域で、役場や
店舗に近接し、土地利用は安定的。特段の地
域要因の変動は認められない。

南西向きであることから日照等の面で優れ、
個別的要因に基づく競争力の程度は相対的に
強い。個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

愛荘 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１愛荘Ｓ -8	愛知郡愛荘町		更地	（　）	ほぼ正方形	東6m町道、西3m、二方路		（都） (70,200)
b	２２０１愛荘Ｓ -10	愛知郡愛荘町		建付地	（　）	長方形	北東6m私道、中間画地		（都） (70,200)
c	２２０１愛荘Ｓ -101	愛知郡愛荘町		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m私道、中間画地		（都） (70,200)
d	２２０１愛荘Ｓ -111	愛知郡愛荘町		更地	（　）	不整形	北東6m道路、中間画地		（都） (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,090	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	42,245	100 [ 103.7]	40,738	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	41,600
b	(　 ) 45,945	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	45,945	100 [ 112.5]	40,840		41,700
c	(　 ) 38,758	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	38,758	100 [ 96.9]	39,998		40,800
d	(　 ) 38,485	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	40,511	100 [ 99.8]	40,592		41,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,400 円／㎡]

愛荘 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			造成後の期間経過により、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,208,820	376,416	1,832,404	1,568,250	264,154	（　0.9704） 256,335	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	5,026,176 円　　　　（　 28,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

愛荘 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	177 ㎡	10.0 m x 17.0 m	前面道路：私道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全階共同住宅（ファミリータイプ、４０㎡程度）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	80.00	100.0	80.00	1,201	96,100	2.0	192,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		192,200		384,400
								0

⑨年額支払賃料	192,200 円　×　12ヶ月　＝　 2,306,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,306,400 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 245,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,205,360 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	384,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,460 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,208,820 円　　　　（　 12,479 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	愛荘（賃）Ｂ住　　　　-221001	1,228 ( 1,228)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,181	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,203 円/㎡　月額支払賃料（　 1,201 円/㎡）　基準階 1 F B
b	愛荘（賃）Ｂ住　　　　-211002	1,286 ( 1,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,225
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

愛荘 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	82,000 円	20,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	98,016 円	2,450,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 143,500 円	20,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	20,500 円	20,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,500 円	20,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 376,416 円　（　　　　　　 2,127 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9704

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,500,000 円	設計監理料率　 127,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0765	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0618 ×　 40 ％　＋　0.0809 × 40 ％　＋ 0.0970 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,568,250 円（　　　　　 8,860 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,208,820 円
②総費用	376,416 円
③純収益　①－②	1,832,404 円
④建物等に帰属する純収益	1,568,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	264,154 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	256,335 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,448 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,026,176 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,400 円／㎡）