別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 滋賀竜王 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   滋賀竜王 9-1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　河原崎　和夫   TEL.

鑑定評価額 281,000,000 円  １㎡当たりの価格 24,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蒲生郡竜王町大字小口字イヤヶ谷９３５番１外 ②地積 　(㎡) 11,575   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 不整形 1:2 事務所兼倉庫 ＳＲＣ6 物流施設や工場等が 見られるＩＣに近い 工業地域 北11m町道 水道 篠原 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   630 ｍ、南   110 ｍ、北   580 ｍ ②標準的使用 中低層の倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 130.0 ｍ、規模　　    10,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ町道 交通 施設 篠原駅南東方 7.0km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 インターチェンジに近接する物流施設が多い地域で土地利用は現状維持と予測。周辺部には大規模工業団地が整 備され、関連産業との関係性において優位性が認められ、需要は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中低層の倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は湖西地区を除く県内工業地の圏域と判断する。需要者の中心は倉庫等の物流関連事業者。滋賀県内の工業 地は概ね安定傾向であり、近年竜王インターを拠点とする物流施設需要も高まってきている。本地域においては物流施 設を主とした土地利用が多く、インターチェンジや国道等の交通結節点への接近性ともに優位性を有することから堅調 な需要は認められる。地域内においては活発な取引も見られず需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は県内広域圏内の類似地域における工業地で、信頼性の高い取引事例から求められたものであり、工業地に係 る現下の市場性を反映して実証的かつ現実的妥当性を有する。一方収益価格は近隣地域の地域特性、賃貸市場の成熟の 程度等により非適用と判断した。よって本地域は実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価 額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　彦根 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,600 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [113.5] [100.0] 100 23,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 滋賀県内の経済は一部で持ち直しの動きがみ られるものの停滞感が継続。県内の工業地需 要は物流施設用地の需要が相対的に高い。 既成工業地であるが、竜王インターチェンジ への接近性が良好で、周辺部に開発された工 業団地の状況も相まって比較的堅調な需要が 見込まれる。 標準的な規模を有する中間画地であり不整形 地であるが個別的要因に基づく特段の優劣は なく、競争力の程度も普通である。個別的要 因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％