別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 米原 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   米原 5-1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　橋長　文昭   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 18,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 米原市柏原字宿村８５７番外 ②地積 　(㎡) 578   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 低層小売店舗と住宅 等が混在する近隣商 業地域 北7.5m市道 水道、下水 柏原 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   170 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       560 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 柏原駅南西方 200m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの近隣商業地域で、地域要因に特段の変化は見られず、当分は現状を維持していくものと予測する。旧 街道沿いではあるが、商業繁華性の衰退傾向が続いており、今後は住宅地利用に移行していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は米原市を中心に、湖北・湖東エリアの商業地域及び商住混在地域である。需要者は地元個人事業者や地元 居住者が中心である。駅近傍の商業地域であるが、地縁性が強く、商圏も極めて狭いことから店舗需要は低迷しており 、地価は下落傾向が継続していくものと予測する。取引が少なく、個別の事情により幅があり、中心となる価格帯の把 握はやや困難であるが、土地単価で概ね坪当り６万円前後と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅に近い近隣商業地域であるが、商業繁華性が極めて低く、自用目的の取引が中心で、賃貸物件は皆無の状況にあり、 賃貸市場が未成熟であることから、収益価格は試算しない。取引価格を指標に価格決定される市場構造から、取引事例 から試算した比準価格は、取引市場の実態を反映し、説得力を有する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との均 衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長浜 5-8                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,500 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [177.2] [100.0] 100 18,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気はコロナ禍の影響により厳しい状況 にあるものの、持ち直している。米原市は人 口・生産年齢人口ともに減少傾向で、高齢化 率も高い。 旧中山道の宿場町としての様相が見られるも のの、商業繁華性の衰退傾向は著しく、地価 は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。標準的な形状・規 模を有する中間画地で特段の優劣はなく、競 争力の程度は普通である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +74.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.7 ％  ％