別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 米原 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   米原 -11 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　上田　理子   TEL.

鑑定評価額 7,660,000 円  １㎡当たりの価格 16,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 米原市宇賀野字西屋敷１１２７番 ②地積 　(㎡) 473   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (70,160) 1:2.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 東4m市道、南側道 水道、下水 坂田 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 坂田駅北西方 600m 法令 規制 ｢調区｣  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ駅徒歩圏内の農家住宅が多い既成住宅地域である。地域要因に特段の変動要因はなく、利用状況は現状で推 移すると予測する。需要は限定的で、転入者は少なく、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は米原市及び近接市町のＪＲ北陸本線沿線の既成住宅地域の範囲。需要者は分家住宅取得者やＵターン希望 者など同一需給圏内に地縁性を有する者が中心で、外部からの転入者は極めて少なく、需給ともに限定的である。取引 に際しては取引規模や当事者間の個別的事情などにより価格が左右されるため、取引の中心価格帯の把握は困難である が、単価ベースで概ね１万円／㎡～２万円／㎡前後であると把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自用の戸建住宅が大半を占める。近隣地域及びその周辺地域は賃貸物件がほぼ皆無で賃貸市場は成熟して おらず、市街化調整区域内に存するため公法上の規制からも新築賃貸を想定することは現実的でないため、収益価格の 試算は断念した。よって、代表標準地との検討を踏まえ、同一需給圏内の価格水準との均衡にも留意の上、市場の実態 を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　米原 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,000 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [102.0] 100 [ 84.4] [101.0] 100 15,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は厳しい状況にあるものの持ち直し ている。米原市の総人口は減少傾向にあり、 特に市北部地域における減少傾向が強い。 ＪＲ駅徒歩圏内に位置する農家住宅を中心と する既成住宅地域で、利用状況に特段の変動 要因はない。転入者は少なく、需要は限定的 である。 個別的要因に変動はなく、競争力の程度は普 通である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％