別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 米原 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   米原 -10 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　上田　理子   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 54,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 米原市入江字丸葭２７４番３ ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 市街地に近い住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 米原 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南   110 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 米原駅南西方 800m 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 土地の利用状況は現状維持で推移すると予測する。コロナ禍にあっても、生活利便性の良好な宅地の需要は堅調 ではあるが、古い住宅団地であるため、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は米原市を中心に、周辺市町の一般住宅地域及び既成住宅地域の範囲である。需要者は地縁性を有するＵタ ーン希望者や同一需給圏内の居住者、同一需給圏内への通勤者などの一次取得者が中心である。市場の動向は、米原駅 徒歩圏内の利便性の高いエリアの需要は概ね堅調で、中小規模の開発が見られる。需要の中心価格帯は規模により幅が あるものの、土地では１５０～２００㎡前後で７００万円～１５００万円程度であると把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、賃貸市場が成熟しておらず、市街化調整区域内に存するため法令上も賃貸建物の新築 を想定することが現実的でないため、収益価格の試算は断念した。比準価格は米原市の住宅地の取引事例を中心に採用 して試算しており、信頼性は高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、同一需給圏内の価格水準との均衡にも留意 の上、自用目的の取引の実状を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　米原 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [108.8] [100.0] 100 54,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は厳しい状況にあるものの持ち直し ている。米原市の総人口は減少傾向にあり、 特に市北部地域における減少傾向が強い。 地域要因に特段の変動はない。駅から比較的 近いものの古い住宅団地であるため、新規分 譲地との比較においては、需要は弱い状況に ある。 個別的要因に変動はなく、競争力の程度は普 通である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％