別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 米原 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   米原 -8 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　玉瀧　光   TEL.

鑑定評価額 9,880,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 米原市米原字腰越１６５番１外 ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,172) 2.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ旧街道沿いの住宅 地域 北東4.3m市道 水道、下水 米原 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    20 ｍ、南    55 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．３ ｍ市道 交通 施設 米原駅北東方 650m 法令 規制 １住居 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏の既成住宅地域であり、今後も土地利用は安定的に推移するものと予測する。昨年、駅東口に市役所新 庁舎がオープンしたが、その影響は未だ顕在化しておらず、地価は微減傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は米原市を中心に周辺市を含む既成住宅地域と判断した。需要者は、地縁的選好性を有する地元居住者が中 心であり、地域外からの新規流入は少ない閉鎖的な市場構造である。本地域は米原駅徒歩圏内に存し利便性を有するが 、旧街道沿いの古くからの地域であり、その地域性を反映し需要は弱い。市場で中心となる価格帯は、２５０㎡程度の 土地で総額９００万円から１１００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する既成住宅地の取引事例から試算されており、信頼性を有する。本地域は 、自用の一般住宅等を中心とした古くからの既成住宅地域であり、賃貸共同住宅は見られず賃貸市場が未成熟であるた め、収益還元法の適用を断念した。よって信頼性を有する取引事例より求められた比準価格を標準に、代表標準地との 均衡に留意し、今後の地価動向も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　彦根 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [ 90.2] [100.0] 100 39,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は一部で持ち直しの動きがみられる ものの、足踏み状態が続いている。米原市の 人口は減少傾向にあり、県全体を超える減少 率となっている。 駅徒歩圏内の既成住宅地域であり、地縁性を 有し需要は限定的である。昨年、駅東口に市 役所新庁舎がオープンしたがその影響は未だ 顕在化してない。 標準的な形状・規模を有する北東向きの中間 画地で、個別的要因に基づく特段の優劣はな く、競争力の程度は普通である。個別的要因 に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％