別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 米原 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   米原 -6 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　堤　義定   TEL.

鑑定評価額 2,120,000 円  １㎡当たりの価格 11,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 米原市春照字宮ノ前１５９５番 ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,164) 台形 1:1.2 住宅 ＲＣ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北東4.1m市道 水道、下水 近江長岡 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．１ｍ 市道 交通 施設 近江長岡駅北方 4.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,164) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の既成住宅地域で、地域要因に変化はなく土地利用は現状を維持すると予測する。コロナ禍の影響は小さい が少子高齢化や地縁的選好性により需要は限定的で地価水準は下落傾向で推移すると考える。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、米原市及び周辺市の既成住宅地域一帯と判定した。需要者の中心は、自己の居住を目的とした本地域に 地縁的選好性を有する個人である。市場の需給動向としては、外部からの転入者が極めて少ない閉鎖的な市場であるた め需要者が限定される傾向にあり需要は弱含みである。中心となる価格帯は２００㎡程度の土地で１万円／㎡前後、総 額で１００万円～４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅を中心とする既成住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。比準価格は、同一需給圏における信頼性あ る取引事例を収集、選択しており、また、地域の特性の類似性等、各事例の規範性に基づき調整しており実証的かつ説 得力を有する価格である。一方、収益価格は、賃貸市場が未成熟であるため、その試算を断念した。以上により、市場 の取引実態に適合した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　米原 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,000 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [102.0] 100 [121.8] [100.0] 100 10,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済はこのところコロナ禍から持ち直し の傾向にある。米原市の人口は微減傾向であ る。市北部の人口減少率が大きい。 地域要因に変動はない。郊外の既成住宅地域 であり、少子高齢化や地縁的選好性により需 要は限定的である。 個別的要因に変動はない。標準的な規模の北 東向きの中間画地で台形であるが個別的要因 に特段の優劣はなく、競争力の程度は普通で ある。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％