別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 米原 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   米原 -4 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　小西　靖則   TEL.

鑑定評価額 4,010,000 円  １㎡当たりの価格 18,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 米原市柏原字御茶屋４３１６番１２ ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西5m市道 水道、下水 柏原 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    45 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 柏原駅南西方 950m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くに開発された住宅地域であり、当面の間現状が維持されるものと予測される。郊外部に位置し、需要は周辺 居住者等の地縁を有する者に限定される傾向が強く、地価は下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は米原市のうち旧山東町及び旧伊吹町を中心とした範囲の戸建住宅地域である。需要者の中心層は同一需給 圏内の居住者である。郊外に位置する古くに開発された住宅地域であり、商業施設等への利便性が劣ることから需要は 低迷している。需要の中心となる価格帯は１．５万円／㎡～２万円／㎡程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅中心の住宅地域であり共同住宅の想定は困難なため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域 であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、比準 価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　米原 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,000 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [102.0] 100 [ 72.8] [100.0] 100 18,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧山東町では高齢化の進展とともに人口は全 域で減少傾向にあり、近年は年１％程度の減 少率で推移している。 古くに開発された住宅地域であり、郊外部に 位置することから競争力は劣る。需要は地縁 を有する者に限定される傾向が強い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.2 ％  ％